21世纪经济报道记者 吴抒颖

作为中国内地首批境外REITs，越秀房产基金的财务报告向来是市场观察商业写字楼市场的窗口。

今年上半年，由于物业组合调仓的缘故，越秀房产基金营业收入有所波动。根据越秀房产基金2026年中报，今年上半年，其实现总经营收入约7.67亿元，同比下降20.7%；物业收入净额约5.08亿元，同比下降25.2%。

这主要是越秀房产基金出让越秀金融大厦所带来的一次性影响。

2025年9月8日，越秀房产基金公告称，其向关联方出售广州越秀金融大厦50%权益及内部重组余下50%权益，价格约34.33亿元。股权出售款项所得净额加上新银行融资，总计约53亿元将全部用于偿还现有债务。

这是越秀房产基金此前营收贡献比例较大的资产。越秀房产基金认为，将这宗物业出让给关联方是必要举措。

越秀房产基金表示，交易及再融资完成后可显著降低利息支出，借贷比率也将下降近7个百分点。“出售完成后收回的53亿元资金拟用于还债，预期可降低财务成本并改善收益率。相关资金已于2026年初用于偿还36亿元债务，剩余资金将逐步用于还债，偿债后基金借贷比率将从48.5%进一步下调。”

尽管此举对营业收入造成了影响，但越秀房产基金仍然保有重点城市核心地段的优质物业组合。

根据财报，越秀房产基金旗下共有位于广州、上海、武汉、杭州和香港的多栋写字楼。

截至今年6月底，越秀房产基金物业整体出租率约为79.4%，其中，广州国金中心写字楼出租率为80.2%，同比下降2.4个百分点；上海越秀大厦出租率为80.8%，同比下降6.4个百分点。

这并非越秀房产基金的个别现象。写字楼市场当前入市项目较多，原有项目也受到了一定的影响，出现阶段性出租率波动，这是正常的市场变化。

以上海为例，世邦魏理仕统计数据显示，今年上半年上海写字楼净吸纳量达31.6万平方米，同比大涨83%，规模已达到去年全年八成水平。但受大批量新增项目入市冲击，上海写字楼空置率同比上升2.1个百分点至24.5%。租赁价格仍处于调整周期，截至上半年末，上海写字楼报价租金较2025年末下跌1.7%。

越秀房产基金管理层也对未来保持信心。越秀房产基金管理层在业绩会上分析称，今年上半年，广州有约17万平方米的写字楼新增供应，但大部分不在其物业组合聚集的珠江新城核心区。

越秀房产基金管理层称，珠江新城新增供应有限，优质物业抗风险能力较强。同时，优质租户也更倾向于聚集在地标写字楼。未来，越秀房产基金也将聚焦科技创新型客户，优化租户结构，稳定出租率和租金水平。

除写字楼资产外，越秀房产基金旗下还有零售商场以及酒店公寓等其他物业组合。

这两个物业组合表现要优于写字楼板块。

根据财报，零售商场方面，今年上半年，广州国金天地客流量同比增长15%、销售额增长9%，期末出租率为96.4%，收入增长6.8%至3620万元；维多利广场客流量和销售额分别增长17%和18%，出租率为94.1%；武汉星汇维港购物中心出租率则同比提升6个百分点至88.4%。

酒店及服务式公寓中的核心物业——广州四季酒店，也继续为公司贡献可观的收入。

今年上半年，越秀房产基金旗下广州四季酒店经营收入同比增长5.2%至2亿元，RevPAR（每间可供出租客房收入）同比增长6.8%至1881元，创开业以来新高；国金中心雅诗阁服务式公寓经营收入同比增长2%至6150万元。

市场仍在变化之中，越秀房产基金也在顺应市场，作出相应调整以提高物业回报率。

越秀房产基金称，计划继续在写字楼产品、零售场景以及酒店公寓改造方面投入资本。上半年，越秀房产基金已经在国金中心、财富广场、城建大厦、武汉越秀财富中心、上海越秀大厦、杭州维多利等项目持续开展空置单元装修；零售商场推进国金天地、维多利广场和武汉星汇维港的改造；广州四季酒店及雅诗阁服务式公寓也在推进翻新。

展望下半年，越秀房产基金表示，将持续深化“越秀好商业”核心能力建设，优化招商运营、产品场景与租户结构，稳步推进资产提质改造，拓宽低成本融资渠道，巩固稳健经营优势。