21世纪经济报道记者 唐韶葵

7月28日，上海第六批次土拍落幕，三宗地块揽金约235亿元。其中，保利发展以近231.8亿元拿下杨浦八埭头、徐汇康健板块的两宗地块，其成交价一举突破两大板块地价天花板，成为当日最大赢家。奉贤新城宅地则由奉贤新城建设、远东宏信联合体以约3.3亿元底价成交。

28日上午成交的杨浦平凉社区八埭头组合地块位于杨浦滨江板块，该板块被称为“3.0版本滨江”。该地块地上计容总建面约15.8万平方米（不含地下车库、地下配套），是近年来公开市场出让中少见的超10万平方米地块，对头部房企而言不失为优秀的土储标的。

该地块因此遭到激烈争抢。经过219轮竞价，保利、华润联合体以161.2亿元拿下，溢价率35.83%，楼面价10.2023万元/平方米。这是杨浦地价首次突破10万元/平方米。

当日下午拍卖的徐汇康健地块同样颇受关注。该地块的计容建面约为8.9万平方米，起始总价56.7亿元。现场经过96轮竞价，保利发展以总价70.6亿元将该地块收入囊中，成交楼面价79072元/平方米，溢价率24.51%，该地块成为徐汇漕河泾街道康健板块新单价“地王”。

对于高频高溢价拿地的布局逻辑，保利发展表示，公司始终聚焦主城滨江、中环成熟居住区、产业核心区等稀缺改善地块；同时依托联合体开发模式分摊资金压力，精准把握高端改善市场的结构性红利。

（上海东外滩板块在售新房）

值得一提的是，上海此轮出让的三宗地块具有共同特征：均经过规划调整，属于存量用地功能转型后入市。这意味着上海土地供应正式迈入以存量盘活为主的新阶段，依托规划优化扩容住宅供给、改善区域职住平衡，将成为长期供地方向。

同日成交的三宗地块，热度迥然不同，上海土拍市场的分化可见一斑。

普睿数智研究中心总监马千里认为，上海第六批次土拍延续了今年以来核心地块高热、外围地块平稳的分化格局。市场机会呈现点状分布，头部房企对上海核心区位优质地块的争夺意愿强烈。多家央国企扎堆角逐稀缺地块，助推板块地价走高，也催生了房企被动拿下“地王”的局面。

马千里认为，未来全国土地市场大概率延续“缩量提质、高度分化”的主基调，在市场缩量态势显著的背景下，房企投资策略将更趋审慎。从本轮上海第六批次土拍来看，地方政府与头部央企正形成合力，共同维护市场热度、提振行业信心。房企通过联合开发模式有效缓解了高总价地块的资金压力，为市场传递出稳定的积极信号。

同策研究院联席院长宋红卫则指出，核心城市核心板块楼面价创新高之后，会有两方面的影响。首先，会拉高板块未来房价预期。其次，百亿起步的地块提高了竞拍门槛，头部企业也要联合起来拿地，可见当前房企都面临资金压力。“地价抬高的部分就是开发商的成本，但是不抬高地价就拿不到地，于是被动式‘地王’就诞生了。”

地价带来的预期变化快速传导至新房销售端。八埭头地块成交消息一出，地块附近某在售高端项目的销售人员立即给客户推送信息：“八埭头地块35.83%溢价成交，市场预判将来项目平层入市均价将达到16万元/平方米以上。本项目有少量房源可直接下定，单价仅约13.3万元/平方米即可抢先入住。”

二手房价方面，据多家中介门店业务员反馈，杨浦八埭头地块周边二手房成交均价约12万元-13万元/平方米；徐汇康健板块周边二手房均价约6万元-8万元/平方米。上海中原地产市场分析师卢文曦指出，核心地块地价持续走高，倒逼改善客群加快决策，当下市中心改善置业存在价格窗口期。