21世纪经济报道记者吴抒颖

金地集团正式卸下存量公开债包袱。

市场消息显示，金地集团已于4月7日完成两笔公司债的本息兑付，分别为“21金地03”和“21金地04”，合计兑付金额约5.22亿元。

此次完成这两笔公开债的兑付后，金地集团存续的公开市场债务已实现全部清零。以此为起点，金地集团也开始谋求房地产市场下半场的发展。

在房地产行业之中，金地集团是“自救”上岸的典型企业。作为一家混合所有制房企，金地集团通过优质资产变现、存量资产盘活以及股东方提供援助等多种方式，最终顺利度过偿债以及交付的高峰期。

尽管金地集团当前仍然面临亏损，债务也仍有一定规模，但这仍被视为是好的开端。市场普遍认为，随着房地产市场逐步转向，金地集团已经做好持续经营的准备。金地集团在4月4日发布财报时表示，将依托运营、产品、服务核心能力，推动主业与多元业务协同发力，以均衡发展态势穿越周期，迈向可持续发展新征程。

金地集团的重生之路，就此开启。在面对新的行业现状时，金地也只能缓步前行，寻找新的增长曲线。

存量公开债清零

金地此次兑付的两笔公开债，均发行于2021年。其中，“21金地03”发行规模为24.95亿元，票面利率3.91%，发行期限为5年期，该笔债券附第3年末发行人利率调整及投资者回售选择权，行权后剩余本金规模大幅缩减，本次为到期最终兑付。

“21金地04”发行规模为5亿元，票面利率为4.3%，发行期限为5年期，本次兑付前剩余本金5亿元。

两笔债券兑付完毕后，金地集团已经不再有存量公开债务。目前，金地集团的债务结构中，剩余占比较大的均为银行贷款。根据金地集团财报，2025年，其合并口径范围有息负债余额约670.32亿元，同比减少8.82%，其中，银行贷款总规模为660.93亿元，占比98.6%。

近年来，金地集团不断“缩表”，债务规模也得到进一步压减。2024年，金地集团偿还约200亿元债务，最终实现“零违约”，并将有息负债从919.06亿元压降至735.19亿元。2025年，金地的债务规模进一步压降至700亿元大关以内。

债务规模有序下降，但金地集团短期债务仍具一定规模。根据财报，短期债务方面，金地一年内到期的债务规模为308.72亿元，分别为4.6亿元的信用类债券、302.03亿元的银行贷款、2.09亿元的非银行金融机构贷款。

以此参照，金地集团今年仍有一定的偿债压力，但市场普遍认为，金地集团能够有效应对存量债务的管理。

针对今年的债务管理，金地集团未在财报中做公开回应。一位熟悉金地集团的金融机构人士对21世纪经济报道记者分析称，“银行贷款只要不发生大规模的抽贷或其他突发事件，对房企而言银行贷款是相对好管理的。金地集团这个主体目前公开债已经还得七七八八，机构预判它基本已经度过了偿债最难的时候，未来只是规模扩张的基础比较弱，但存量贷款应该暂时不会出现风险事件。”

从主要财务指标来看，金地集团各项数据也在同步优化。2025年，金地集团融资成本持续下降，债务融资加权平均成本为3.92%，相较2024年末下降13个BP。截至2025年末，金地集团资产负债率为64.25%，扣除合同负债后资产负债率61.56%，净负债率65.21%，均为行业合格区间。

中银证券在近期的一份研报中给予金地集团“增持”评级，同时也提及，金地有息负债规模持续压降，几乎全部的有息负债均为银行借款，融资成本持续下降，这是驱动其维持评级的主要理由。

轻重并举谋发展

债务管理是过去几年房企发展的主线。随着偿债高峰期过去，房企未来要回到“内生增长”的逻辑之上，才能够重回正常经营的轨道。

事实上，金地集团的财报中，主要的业绩数据仍然较为平淡：2025年，金地集团实现营业收入358.58亿元，同比减少52.41%；归母净亏损为132.81亿元，归母扣非净亏损为123.07亿元，亏损额同比扩大；经营活动产生的现金流量净额1607.75万元，同比减少99.88%。

拆分来看，金地集团主要经营数据表现平淡的原因是，其基于谨慎性原则计提了存货跌价准备和信用损失准备。其中，计提资产减值准备70.31亿元，其中计提信用损失准备合计45.06亿元，计提存货跌价准备合计24.98亿元，计提商誉减值准备0.27亿元，这导致金地归母净利润减少59.1亿元，叠加房地产业务结算毛利率降至 7.93%，金地集团利润表现进一步承压。

金地集团未透露此次财报计提是否“一次性出清”，但从金地集团的业务动作来看，这家房企十分渴望重生。

2025年，金地集团在不仅有新增土地，也在努力盘活存量。

金地集团表示，2025年，金地以现金流为核心，坚持“做优增量、盘活存量”，筑牢稳健发展根基。存量盘活方面，公司推行“一盘一策”攻坚模式，通过土地置换、商改住等多元路径，全年完成22个存量项目资产盘活；增量布局上，2025年上半年成功斩获上海松江、杭州临平优质低密地块。

截至报告期末，金地总土地储备约2472万平方米，权益土地储备约1059万平方米，一、二线城市占比达79%，为长期发展提供保障。

在开发业务以外，金地集团也依托自身现有的资源，寻找第二增长曲线，例如代建、物业、持有型资产经营等轻资产业务。

2025年，金地代建业务新增签约服务面积1531万平方米，同比增长59%，累计签约管理面积5362万平方米，布局全国超70座城市。金地智慧服务营收持续提升，商服、城市服务业务快速扩张；持有型物业全年实现全口径租金收入31.36亿元。

随着金地集团开发规模收缩，未来这家房企的增长潜力蕴藏在轻资产业务之上。作为一家依靠自身全力以赴并且未发生公开债务违约的房企，金地向市场展现了发展的韧性，这也是其未来发展的基础。资本市场和投资者更青睐信用等级高的企业，金地集团入场履约并努力活得更好，这将是它重回正常经营轨道的关键一步。