21世纪经济报道记者唐韶葵
2025年，中国资产证券化领域迎来以持有型不动产ABS为核心的机构间REITs的爆发式增长，与公募REITs协同构筑了多层次REITs市场新格局，为实体经济盘活存量资产注入新的金融动能。
2025年年末，“中信建投-外高桥集团持有型不动产资产支持专项计划”（267069.SH）正式挂牌。作为全国首单工业厂房类机构间REIT，也是上海上市国企首单机构间REITs产品，该产品发行规模18.30亿元，底层资产为外高桥集团旗下四座优质标准厂房。这不仅标志着外高桥集团融资模式的更多尝试，更搭建起覆盖多元产业基础设施的“双REITs”上市平台。
何为机构间REITs？戴德梁行华东区估价及顾问服务部执行董事顾悦如表示，机构间REITs也称持有型不动产ABS，是多层次REITs市场的重要组成部分，聚焦不动产的机构间份额化流通交易，核心凸显资产真实性、预期稳定性和机制有效性。
不同于公募REITs，机构间REITs定位于Pre-REITs至公募REITs的中间阶段，依托融资人与投资人的核心需求设计相对灵活的制度，具备资产准入宽松、审核流程难度可控、发行效率突出等较多优势。
2026年1月6日，戴德梁行发布《2025中国资产证券化市场回顾》指出，2025年中国REITs市场的亮点之一的是机构间REITs的快速崛起。相较于公募REITs的提质升级，这款介于Pre-REITs与公募REITs之间的多元化产品，精准适配了市场的差异化投融资需求。
机构间REITs爆发
此前的2024年12月25日，华安外高桥仓储物流封闭式基础设施公募REITs在上交所挂牌。此次发行后，外高桥集团搭建起“双REITs”上市平台。
与首次发行的产品不同，本次外高桥机构间REITs的底层资产的是4个优质标准厂房项目，核心租户覆盖IDC数据中心、智能制造、生物医药研发等新兴产业领域。
本单REITs的发行，是2025年公募REITs发行的收官之作。
根据戴德梁行的统计，截至2025年12月31日，机构间REITs（持有型不动产ABS）累计发行规模达475亿元，产品数量增至22只。其中2025年新增发行16单，较2024年的5单实现逾两倍增长，增速领跑整个REITs细分市场。
顾悦如强调，2025年既是中国公募REITs政策细化升级之年，更是机构间REITs倍量快速增长的大年。从政策扩容到工具完善，从民营企业破冰到存量资产全面活化，中国REITs市场已迈入“多元化、标准化、高质量”发展的新赛道新节奏。
（图片来源：戴德梁行）
机构间REITs的崛起，本质上是中国存量资产多元化价值的集中释放。从工业厂房、高速公路等传统基础设施，到IDC数据中心、保障性租赁住房、商业综合体等新兴业态，存量资产的证券化路径不断拓宽，“盘活存量、激活增量”的金融价值持续凸显。
顾悦如认为，机构间REITs的核心价值，在于适度放宽了发改委此前设定的公募REITs发行额较高的门槛，让更多规模偏小但质地优良的存量资产，能够通过标准化包装登陆资本市场，吸引多元金融机构参与，共同推动中国重资产证券化市场的繁荣发展。
存量资产活化
2025年以来，中信证券-万国数据数据中心REIT、泰康资产-远景新能源碳中和REIT、建信住房租赁基金扩募项目等一批特色产品相继落地，覆盖产业升级、新型基建、民生保障等关键领域。
值得一提的是，政策红利仍在持续释放。2025年年末，国家发改委发布《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目行业范围清单(2025年版)》，将22座超特大城市的超甲级/甲级商业办公纳入支持范围。同期，证监会正式发文，商业不动产REITs试点落地。
与此同时，沪深交易所同步修订业务规则，将首次书面反馈时间缩短至20个工作日，建立商业不动产REITs申报直通车机制，大幅提升审核效率，为机构间REITs发展构建了高效便捷的制度环境。
而机构间REITs已成为国企改革与国有资产保值增值的重要抓手。
作为国企转型的实践者，外高桥集团的资产证券化尝试颇具示范意义。该集团手中储备有大量物流、写字楼、厂房等资产，通过公募REITs、机构间REITs等金融创新工具，推进存量资产证券化，对降低资金杠杆、获取稳定现金流有重要作用。
顾悦如认为，机构间REITs的“育苗田”作用日益凸显。通过灵活的制度设计，为某些方面暂未满足公募REITs发行条件的优质资产，提供了便捷的证券化路径——既为Pre-REITs资金提供了有效退出渠道，也为公募REITs培育了充足的优质资产储备。随着保险资金、社保基金等中长期资金加速入市，以及REITs ETF等创新产品的酝酿推出，机构间REITs的流动性与市场吸引力将持续提升。
展望2026年，顾悦如预判，中国REITs市场将迎来新一轮扩容升级。基础设施公募REITs的行业范围将持续扩大，随着商业不动产REITs试点落地，优质商业写字楼、星级酒店等资产将正式纳入REITs版图，推动中国REITs市场进一步接轨国际成熟资本市场。
