李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

3月31日，国家标准《住宅项目规范》发布实施（以下简称“新规”）。前不久，备受关注的“层高不低于3米”的要求，就来自这份标准。

新规的发布实施，一方面是基于居民住房需求从“有没有”向“好不好”的变化，结合住建部近年来对居民在住房消费领域的一些新变化、新诉求的深入调研后而修订，目的就是回应居民诉求、解决居住领域的一些痛点；另一方面，在住房供求关系发生重大变化以后，基于规模化供给房屋的规范导向，须转向行业高质量发展的导向，底线标准提高就是应有之义。

比如，过去住房供应紧张，为了增加更多的房源，住宅项目往往是高密度、高容积率的，住宅层高不得不施行“不宜低于2.8米”的规范。现在，居民们不再满足于现有的居住空间了，对室内通风、采光的要求，对个性化装饰的要求也高了。于是，这一规范提升至3米，从而可以让室内有更好的天然采光和自然通风，更好的空间感受，也能适应个性化装修的新趋势。

比如，新规要求4层及以上住宅设置电梯，这也是针对我国已进入中度老龄化，老年人上下楼梯较为困难的实际情况而做出的修订。同时，近年来二手住房交易、装饰装修的频率提升，若没有电梯，即便是1楼到3楼的重物搬运，也是非常困难的，导致人力成本明显上升、进度受阻。另外，该规定也让加装电梯能覆盖多数存量老旧小区，让政策红利惠及更多民众。

还比如，新规提出夏热冬冷地区住宅应设供暖设施或预留安装位置。对于秦岭淮河以南、长江流域以北的广大区域来说，“冬冷”的现象很明显，但一直以来住宅项目并无集中供暖安排。近年来，由于极端天气频发，部分居民有需求，一些新增住宅项目通过增加地暖来满足市场，但空间、成本上与当地规范有一定冲突。新规实施后，从源头上为统一部署扫清了障碍。

在打造“好房子”方面，新规在国家标准上打了样。需要注意的是，这是底线标准的提高，未来各地都要按照这个标准来审批推进住宅项目，也是“好房子”的规定动作，新增项目、部分改造项目的建造不能低于这个底线标准。这与近期各地出台容积率新规、绿化新规，提高公共空间（露台、阳台、飘窗等）面积占比，松绑供地规则，积极鼓励房企参与的“第四代住宅”有一定差异。后者基本能达到底线指标，更多是提高上限指标，甚至“卷上限”。

目前，我国针对“第四代住宅”尚未出台统一的技术规范与明确定义，各地都在进行多种尝试。一般来说，第四代住宅是集“空中园林”“垂直绿化”等于一体的住宅，也被称为城市森林花园住宅或立体花园住宅。与传统住宅相比，每套住宅一般配备独立的空中花园或露台，并有更大的公共空间、绿化空间，以亲近大自然，增加亲子互动，提升住宅质量和体验。

笔者认为，“第四代住宅”和“好房子”，都是适应居民改善型需求爆发式增长而产生的，可以说“第四代住宅”是“好房子”的一类。但是，“好房子”是提高底线指标后的住房新产品，具有普惠性、适应最广泛人群。比如，不仅商品房要建成“好房子”，保障性住房、老旧小区也要打造或改造成“好房子”，目的就是提高全体居民的住房福利，这也是住房高质量发展的结果。而“第四代住宅”更多是上限标准一再拔高，适合高收入群体的高端改善。

有人担心，新规发布以后，会不会因为投入增加而导致房价上涨？笔者认为，不能简单这么判断。一方面，各地纷纷提高供地效率（比如“拿地即开工”）、完善供地模式（比如限地价、竞方案）、优化规划报建手续、优化公摊规则、“白名单”优先支持等，给开发成本减负；另一方面，随着智能建造水平提高、造楼机、机器人、装配式的应用，也能降低一定成本。

更需要注意的是，房子回归居住属性，回归大宗商品属性以后，也必然像其他大宗商品（比如汽车）一样，会因为消费习惯或消费意愿的差异、逐步升级的理念，而购置不同区位、价位、品质的住房，从而产生不同价格梯度的产品。

根据笔者调研，很多改善型购房者都愿意为品质高、配套好、设计优的住房产品支付更高的溢价。2023年以来，新建商品房市场以改善型需求为主导，但符合改善需求的房源较少。新规发布以后，“好房子”上市供给会产生示范效应，即产品供给端的全新变化会让房子供给更加适配需求，拉动需求端从而带动换房需求。特别是，本不打算换房的人群，因看到了综合品质更高、性价比更高的新房产品而驱动改善居住，第四代住宅受欢迎也是这样的道理。

同时，市场上产品供给更多元，以供大家选择。换房需求释放出来以后，会带动二手房挂牌，有助于新市民、年轻人“上车”。毕竟，很多二手房不仅单价低、总价低，而且多位于中心区，有传统的教育资源配置，区位优势突出，这是他们实现“住有所居”的一个可行的、低成本路径，从而更有动力在未来购置高品质的好房子，构建“先租后买、先上车后改善”，逐步提升的梯度住房消费模式，这是我国房地产可持续发展的路径，也是房地产的新模式。