李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

国家统计局最新数据显示，2025年3月份，70个大中城市新房价格指数环比下跌0.1%，与上月持平，降幅继续在低位徘徊，相比本轮企稳前的-0.7%（去年9月）大幅收窄，同比降幅也由-5.2%收窄至-5.0%，跌幅连续5个月收窄。其中，一线城市新房价格指数去年12月以来连续4个月环比反弹，本月上涨0.1%，二线城市环比连续2个月为0.0%，三线城市环比下跌0.2%，与上月持平。同比方面，一二三线城市新房价格指数跌幅分别收窄0.2、0.3和0.2个百分点。

二手房方面，3月份70城二手住房价格指数环比下跌0.2%，较上月收窄0.1个百分点，此前连续4个月保持在-0.3%的水平上，相较本轮企稳前的-0.9%（去年9月）大幅收窄，同比跌幅由7.5%收窄至7.3%，降幅连续6个月收窄。其中，一线城市从2月的下跌0.1%转为本月上涨0.2%，二线城市环比跌幅从2月的-0.4%收窄到-0.2%；三线城市跌幅从0.4%收窄至0.3%。

城市方面，3月份70城中有24个城市新房价格上涨、10个城市二手房价格上涨，分别比2月份增加6个、7个。总体来看，3月份主要城市房价指数继续呈现止跌回稳的态势。这主要得益于3月份主要城市楼市“小阳春”的季节性反弹态势明显。同时，全国新房市场也在好转，一季度住宅销售同比下降2.0%，降幅比去年全年的-12.9%，比去年一季度的-19.4%大幅收窄。

从重点城市来看，根据克而瑞的统计，一季度重点30城新房成交面积为3035万平方米，同比增长6.4%。30城中有19城一季度新房成交好于去年一季度，占比超六成，其中有14城涨幅在两成以上。3月份，重点30城新房成交规模1270万平方米，环比大涨85%，同比增长7%。特别是，配套完善、设计优良、功能齐全、体验感良好的“好房子”项目备受欢迎。

据克而瑞的调研数据，3月份29个重点城市新项目开盘平均去化率为45%，环比上升11个百分点，同比上升19个百分点，与2023年高峰期基本持平。其中，北京、上海、成都、长沙、天津、西安、徐州、厦门、杭州等9城3月开盘去化率均在60%以上。注意的是，新盘去化率超60%的城市，无一例外都是核心区域改善新盘集中入市支撑了市场热度。改善型客群购买力较强，愿意为更高品质、更好服务的房子买单，从而有助于支撑新房价格。

3月份，二手住房交易回升更明显，支撑价格企稳。克而瑞数据显示，3月份重点30城二手住房成交环比增长48%，同比增长20%，增幅明显大于新房。一方面，春节后各大城市在结婚购房、学位房购置等方面的需求季节性转旺；另一方面，国家发布新的《住宅项目规范》，提高住宅设计底线标准，支持打造“好房子”项目，带动“卖旧买新”的置换型需求。

同时，二手房有即买即住的优势，低总价和低单价的优势，老城区的二手房还有学位优势，契合了年轻人、新市民等刚需的需要；另外，2022年以来，二手住房价格持续回调，跌幅比新房大，下跌持续时间长，也跌到了刚需可以上车的位置，加上首付比例降至15%，利率从高峰期的5%以上降至3%，极大地降低了购房门槛和月供成本，从而带动了交易活跃。

从城市来看，上海、杭州、成都、宁波、天津等城市新房价格指数环比涨幅居前，杭州、北京、上海、南昌、深圳等二手住房价格指数环比涨幅居前。事实上，近几个月上述热度城市基本都排在涨幅榜的前列。可以讲，这一轮政策纾困后，重点城市“止跌回稳”的趋势更明显，或已实现了止跌回稳。主要在于，这些城市前期流入人口多，前些年房价在高位徘徊制约购买力释放，近几年房价回调导致观望，导致积累的刚需庞大。另外，常住人口规模大，改善潜力也很大。政策积极降低门槛、降低成本，对总需求的释放效应比较明显。

展望二季度，随着《住宅项目规范》落地，供给端将带动住房产品创新完善，从而驱动和牵引需求端，再加上各地纷纷在支持住房改善领域发力，比如发布打造新一代住宅的新规，从规划、供地、报建等营商环境上给开发商减负，从减少公摊、提高品质、完善配套、创新功能等方面提高住房的竞争力，预计改善型需求将扩展到更广范围，有助于夯实止跌回稳的局面。

同时，一季度300城住宅用地出让金同比增长超两成，达到26.5%。其中，一二三线同比分别增长47.1%、33.5%、5.4%。宅地成交楼面价方面，300城、一二三线分别增长32.6%、56.0%、14.9%、18.4%。一方面，改善型项目去化快，开发商补库存；另外，购房者愿意支付高溢价，加上“好房子”备受欢迎，激励开发商拿高价地块，也从源头上稳定了价格预期。