深圳坪山

南方财经全媒体记者李金萍深圳报道

两年前，深圳将新加坡的“折叠厂房”引入并大力推广工业上楼。如今，深圳又写下了一行新答案。

今日，深圳市集中连片区域招商推介大会举行，介绍了此次推出的13平方公里优质用地情况，集中连片区域开发建设成为了深圳在产业问题上的新解。

4月16日，深圳市罗湖区推介126公顷连片土地，包括清水河总部新城红岗国际创新广场、过境土地B1地块等中心城区四块连片土地。

福田、坪山、龙岗也先后公布了区域内集中连片区域开发面积和范围。其中，坪山近期更是推出了包含8个集中连片区域项目和6个城市更新盘活项目，总面积为1821公顷，首期招商项目面积为307公顷。

土地集中连片开发是指在国土空间规划确定的集中建设区，由政府组织的对一定范围的土地进行的综合性开发建设活动。因其具有整体审批、整体规划、整体开发的特点，而可以更好统筹区域内生产、生活、生态空间布局。

新的土地开发模式正在深圳如火如荼进行中，其传递的城市发展逻辑变化和经济发展信号也同样值得品味。

 用“集中连片”加速城市更新

公开数据显示，深圳规划建设用地上限是1190平方公里，截至2022年已使用973.5平方公里，濒临城镇开发边界。

尤其是罗湖、福田这些最早开发的区域，如何在老城区里通过城市更新挤出土地资源给产业发展留足空间，是必须解决的问题。

这个问题在全国的主要城市里也同样存在，此前各地也都做了这种尝试。

比如浙江将闲置、低效的工业土地称为“虚胖”，并为此推出“提质保量”策略，不再以规模为王，而是按照“亩产”效益评价标准，把企业评为ABCD四个档次，评价结果会反过来影响地方政府给予企业要素配套的优先等级。同时像保护基本农田一样保护工业用地，为保障工业项目的发展奠定了基础。

深圳同样也推出过很多改革措施，先后出台《城市更新法》、《深圳市总部项目遴选及用地供应管理办法》《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》，坚持“盘活空间、提质增效、集约发展”理念，加快打造高品质产业空间，有力支撑了产业发展需求。

今年，深圳将实施产业空间保障工程，积极推动20个集中连片先进制造业园区土地整备，新开工“工业上楼”项目1000万平方米。

深圳市规划国土发展研究中心副总规划师、城市和区域发展研究所所长李江曾表示，未来深圳的发展将以调结构和提品质为要点，鼓励开展有机更新，将城市更新与土地整备二次开发的手段进行融合，构建“一核多心网络化”的城市空间体系，优化城市空间资源配置，让空间发挥更大价值。

集中连片开发就是区域内整体协调可持续发展的新解法。

广东出台的《关于规范土地征收成片开发工作的通知》明确，土地征收成片开发方案应当位于国土空间规划确定的城镇开发边界内的集中建设区，可包含多个拟征收地块，成片开发范围内基础设施、公共服务设施以及其他公益性用地的比例一般不低于40%，并且拟征收地块面积不得小于土地征收成片开发范围面积的60%。

这意味着连片区域内不只是厂房、企业、办公室、也有公园、医院、学校等公益配套措施，让区域内及周边市民的生产生活更加舒适，带动附近城区“更新升级”。

在罗湖区本次公布的集中连片土地中，生态、民生的功能也多有布局，比如在笋岗客整所片区规划新增建设2处45班九年一贯制学校、1处24班小学，后续将大力引进高端化、国际化的教育资源，为企业人才提供完善的教育配套服务；新增建设1处2万平方米的复合型文体设施，结合项目西侧元勋旧址综合改造提升，精准实现文化赋能。同时，规划了南北2公里长的高线公园。

中国人民大学国家发展与战略研究院城市更新研究中心主任秦虹曾表示，城市更新不仅仅是老旧小区的改造，它还包括产业、文化、居住等功能的更新，它是一个全面的更新，目的是增强城市的活力，解决城市发展中出现的物质上老化、功能上衰退、风貌上破坏、结构上滞后等方面问题。所以城市更新是城镇化进入高级阶段，调整城市结构、调动存量资源、提升城市质量的必由之路，是当今国际大都市持续提升城市活力的关键举措。

用“适配强优地”吸引全球企业落地

深圳蝉联“全国工业第一城”。

今年，深圳更新了自己的“20+8”的产业政策，到2025年，将打造形成4个万亿元级、4个五千亿元级、一批千亿元级产业集群，基本建成全球领先的重要的先进制造业中心，构建起具有国际竞争力的现代产业体系。

如何给战略性新兴产业和培育未来产业的发展提供充足的空间？如何吸引富有竞争力的国际企业落地深圳，继续提升城市的含金量？

此前，在众多城市的产业升级过程中，都会密集地提及“腾笼换鸟”，其策略是淘汰和迁出区域内低端产业，引入并发展高端产业从而完成区域内的产业置换、产业结构调整和产业升级。但有时过于急迫的推进则可能使该区域面临“产业空心化”的严峻问题。

去年12月召开的中央经济工作会议指出，要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破的经济发展方式。

在本次集中连片开发中，深圳也给出了先立后破的城市更新路径。

具体来看，深圳将招商项目前置，为大项目预留足产业发展空间。深圳在全市范围梳理了70个集中连片区域，总面积约100平方公里，本次率先推出13平方公里优质用地进行招商。

首批招商用地区位条件优越，全部位于深圳市谋划打造的22个市级重点区域、40个总部经济集聚区、20大先进制造业园区等重点发展片区，涵盖工业、研发、居住、商业等各类功能。

深圳市发展改革委主任郭子平在深圳打造全球投资首选地新闻发布会上表示，深圳推进集中连片区域开发建设，以“大片区统筹”带动大项目落地，确保优质项目在深圳一定有地可落。

随着城市集中连片区域土地整备的不断完成，深圳把招商引资、产业培育与集中连片区域开发建设同步谋划、同步推进。

深圳某区投资推广署负责项目导入的相关工作人员也向南方财经全媒体记者表示，深圳招商引资进入了白热化阶段，不仅将招商任务下放到街道工作人员，而且当项目标的额且类型符合城区发展需求的项目线索出现后，他们会立刻与项目方洽谈。

城市土地开发模式迭代加速

与全国一样，深圳也同样进入城市更新迭代期，如何更加高效并提高质量是所有城市共同探寻的课题。

2009年，深圳率先出台《深圳市城市更新办法》，明确提出通过城市更新可以协议出让土地使用权，将城市更新进程加速。

2022年，深圳更是向天要空间，将新加坡的“折叠厂房”引入并发展为工业上楼。

“折叠厂房”是新加坡的成功经验，将中试生产制造区、研发办公区和仓储区的立体化，以创造更高的土地利用效率。不到10%的国土面积的裕廊工业园区贡献了超过新加坡20%的GDP。

深圳在“折叠厂房”的基础上，进一步细化了建设方案，推广工业上楼，提出在未来五年里，每年将提供不少于2000万平方米的工业上楼空间。

深圳龙岗区宝龙专精特新产业园是深圳首个落地的工业上楼试点项目。目前，威远精密、国立智能、键键通科技、华一精品、超诚科技等一批“专精特新”企业已全面投产。

而这一次，深圳选择集中连片开发，在全国也不是孤例。

新《土地管理法》正式施行后，自然资源部出台《土地征收成片开发标准（试行）》，明确了土地征收成片开发的内涵、原则、方案编制内容和审批程序等，要求各省（区、市）严格把关土地征收成片开发。

目前，全国各地土地征收成片开发进入实施阶段，据不完全统计，先后有广东、山西、河北等超过20个省陆续出台了集中连片开发的政策文件，围绕土地征收成片开发的职责分工、方案编制、审批程序、监督管理等方面作出详细规定。

深圳之外，多个城市也给出了集中连片的实践解题。比如深圳近邻东莞，同样属于高密度城市，2022年开始尝试集中连片区域开发。其将大片区归并整合为一个收储整备单元，整体规划、集中配套、有序开发，以大项目推动经济转型升级。在跨镇街的土地收储上，强调市级规划引领，以功能区规划统筹改变各镇街“单打独斗”发展模式，形成“收管用”良性循环机制。

同时，构建“基础补偿+增值共享”的市镇村三级利益平衡机制。规范集体土地收储补偿和利益共享，逐步解决资源配置权和规划权分散下沉的现状制约，确保土地收储整备工作顺利推进，保障“拓空间”用地需求。

而这背后是因为我国一部分城市已经真正的进入了存量时代，按照城镇化率数据来看，到2020年底中国的城镇化率是63.89%，全国有七个省城镇化率超过70%，有27个市城镇化率超过70%，这些地方都是非常典型的进入了城镇化发展的高级阶段，在这样一个阶段，推动城市高质量发展一个很重要的抓手就是提升城市存量的能级，城市更新的紧迫性更强。

秦虹表示，政府投入对城市更新可以起到非常大的杠杆撬动和引导的作用，城市更新的可持续性需要建立政企合作的投入机制，建立老旧小区可持续的更新维护机制，同时应建立吸引社会资金参与城市资金的支持机制，包括财税支持、容积率奖励和转移、金融创新等方面。未来如果能将城市更新项目纳入公募REITs，城市更新能够把投融资模式打通，投融管退的机制形成，资金的投入最后能够退出，形成一个良好的资金循环，这才是让城市更新的投入机制是可持续的关键。