寒露之后，夜色向北京街巷渗透的时间越发早了。10月10日下午六点半，牛街灯火通明，中间是车辆川流不息，两侧是人群熙熙攘攘。从老字号餐厅紫光园往北走，一直到伊宝荷叶甑糕，排队的人群随处可见，工作日也难挡食客们对牛街美食的喜爱。

老北京火锅店聚宝源外尤为热闹，门店很大，排队叫号已经到114号了，等待的人仍然络绎不绝。聚宝源临街开设了很多窗口，售卖烧饼、涮料、电烤羊肉串、老北京爆肚粉、炸糕、包子、熟食等便携食物，广受欢迎。

一些慕名而来的美食爱好者拿到羊肉串后就近站着吃起来，有的人则坐在路边石墩子上分享热乎的牛羊肉包子。秋意正浓，牛街街头弥漫着浓浓的老北京文化和市井气息。

牛街历史最早可以追溯到唐朝。除了以美食闻名之外，牛街胡同文化鲜明，是探索北京宣南胡同故居的首选地，其中尤以法源寺历史文化保护区为代表。

法源寺历史文化保护区位于牛街东侧，是北京建城史，尤其是唐幽州、辽南京的重要历史见证，入选北京市第二批历史文化保护区。2017年9月，《北京城市总体规划(2016年—2035年)》发布，明确要推动老城整体保护与复兴，并确定了13片文化精华区，法源寺文保区被定位为宣西—法源寺文化精华区。

2017年，法源寺文保区城市保护更新项目正式立项，内容涉及对部分住宅及非住宅进行腾退、对院落进行修缮整治，完善市政设施等，2018年项目正式实施，经过五年多努力，而今法源寺文保区面貌焕然一新。

今年9月26日，第二届北京城市更新论坛上表彰了入选2023年北京城市更新最佳实践评选活动的10个最佳实践和16个优秀项目，法源寺文保区保护更新项目——烂缦胡同景观提升和试点院改造入选最佳实践。

法源寺文保区占地面积约 16.16 公顷，是北京核心城区一片没有整体开发的文保区。 李莎摄

老胡同见证老北京传承与变迁

法源寺文保区占地面积约16.16公顷，是北京核心城区一片没有整体开发的文保区。

这片区域历史底蕴深厚，见证了北京城市空间和城市文化的传承与变迁，其中尤以法源寺为代表。法源寺始建于唐朝，历经千年，是北京古老的名刹之一，属于全国重点文物保护单位，也是中国佛学院、中国佛教图书文物馆所在地。

法源寺文保区城市保护更新项目负责人向21世纪经济报道记者表示，在北京62.5平方公里的老城中，法源寺文保区颇具特色，除了寺庙文化，这一区域还是北京宣南文化、会馆文化和士人文化的重要承载地。

片区内还保留了22个会馆建筑，其中湖南会馆、浏阳会馆、绍兴会馆是市级文物保护单位，粤东新馆是区级文物保护单位。毛泽东、孙中山、鲁迅、谭嗣同、林徽因、泰戈尔、徐志摩等人都与此地有着不解之缘。

绍兴会馆始建于清道光六年（1826年），因鲁迅曾居于此而著名，这也是鲁迅在北京居住得最久的地方。1912年5月，鲁迅第一次来北京，就住在会馆的藤花别馆，1916年5月又迁入补树书屋。《狂人日记》《孔乙己》《药》《一件小事》等作品都诞生于此。

胡同是北京的特色，也是老北京文化的重要符号，在北京现存的1000余条胡同中，法源寺文保区的胡同也有自己的特点。上述负责人谈到，北京的胡同以东西向为主，法源寺文保区的烂缦胡同、南半截胡同、七井胡同和西砖胡同都是南北走向。文史专家解释，古时候居民建房依城墙方向而建，当时这一区域的城墙为南北向，南北向的胡同肌理也由此形成。

历史高光时刻逐渐淡去，在时间冲刷下，这一区域出现了基本生活设施不足、居民人口密度高、低洼院落积水、私搭乱建严重、停车管理缺失等问题，影响区域景观风貌和居民的生活品质。

2017年9月，《北京城市总体规划（2016年－2035年）》发布，明确要推动老城整体保护与复兴，提出老城内不再拆除胡同四合院的要求，并将核心区内具有历史价值的地区规划纳入历史文化街区保护名单，通过腾退、恢复性修建，做到应保尽保。

这一版总规将北京13片具有突出历史和文化价值的重点地段作为文化精华区，强化文化展示与传承，包括什刹海—南锣鼓巷文化精华区、雍和宫—国子监文化精华区、皇城文化精华区等等。法源寺文保区被定位为宣西—法源寺文化精华区。

2017年法源寺文保区城市保护更新项目正式立项，2018年项目开始实施，北京宣房大德置业投资有限公司（后简称“宣房大德”）是项目的实施主体。前述负责人谈到，项目重点围绕市政管线改造、人口疏解和院落整理改造三方面进行。

保护与更新释放街区活力

卜师傅从出生开始就一直住在烂缦胡同，见证了这片区域75年的变迁。10月10日下午，他坐在胡同边居民自发搭建的小花坛座椅上，向记者讲述了自己眼中法源寺文保区的变化。

“以前这里的马路都铺着沥青，到了春天就翻浆，地也不平，大汽车碾得这一坑那一坑的。雨污也不分流，都在一根管线里，年年都得掏泥，雨下大了水还会倒灌到屋子里。以前车多人多，居民们在胡同里把东西摆放得乱七八糟的，很不美观。”说起改造前的情况，卜师傅仍然记忆犹新。

经过五年多改造，这里焕然一新，地上铺着平整的石板路，道旁花坛生机盎然，建筑古色古香，指引和介绍标志随处可见。不少年轻人徜徉其间，或与胡同入口墙上的“我在烂缦等你”标志合影留念，或在会馆遗址前驻足停留，或坐在街边咖啡店享受午后时光。住在胡同里的居民走出四合院，或站或坐，三三两两地聊天或晒太阳。

“现在我们烂缦胡同是网红打卡地了，外地人也会上这来看看，大家都赞誉我们胡同现在又干净又美观。”卜师傅笑着说。

项目更新是一个系统工程，完成前期整体设计之后，市政管线改造提上日程。前述项目负责人回忆，改造前区域内临建问题严重，建筑比较杂乱，厨卫等基本生活设施也不足，路面状况和排水功能都不太好，由强弱电架空线环绕编结而成的“蜘蛛网”遍布法源寺文保区的各条胡同。

为此，宣房大德针对低洼院落积水、基本生活设施不足等老城居民居住痛点进行市政管线综合设计并实施，片区同步完成弱电架空线入地及干式消防管道敷设任务。实施过程中，新建了雨水、污水、电力、电信、燃气、干式消防管道等多条管线，实现雨污分流、上水提级改造，电力、电信架空线入地，有条件的胡同引入燃气，消除消防隐患，为后期院内雨污分流改造、厨卫入户、电力增容、为引入符合片区定位的业态创造条件。

老城保护与更新要做到应保尽保，最大限度留存有价值的历史信息。为此，宣房大德广泛搜集历史文献、图片等资料，大量走访知情人，为胡同整治和试点院落修缮提供依据，在不改变原建筑形制、结构、材料和工艺技术要求下，对沿街建筑进行修缮和保护，提升区域景观。

“有些四合院门头比较宽大，做得很漂亮，我们用‘修旧如旧’的方式，对其进行修缮，使其恢复到以前老四合院平房区那种历史风貌。”前述负责人介绍，在这个过程中，还配合进行了一些景观绿化、休憩空间打造等工作。

在烂缦胡同中间有一个鸽子棚颇受关注，不少人前往打卡。这里原本是一个破烂的鸽子棚违建，但由于所处的位置路面较宽，不影响通行，并且养鸽子也是北京胡同文化的体现，项目实施方就对鸽子棚进行重新设计，既满足老人养鸽子需求，又保留了老北京的传统味道。

项目负责人回忆，在项目实施前，片区内已经有了一些闲置的腾退空间，随着相关工作推进，在设施改造和景观提升加持下，区域业态逐渐丰富。

2020年8月，BE YOLO必有乐咖啡店入驻法源寺文保区，成为文保区引入的第一家门店。店铺位于文保区东侧，门口紧邻菜市口大街，屋内和门外都置有桌椅。坐在门口的人们背靠胡同，隔着行道树看大街上车流如织，历史与现代在这里交叠。

咖啡店创始人王小冉向21世纪经济报道记者表示，法源寺文保区保护更新也会带来咖啡和饮品的新需求，而当时周边也缺乏咖啡店业态。再加上她对这片区域很熟悉，最终选择在这里落地人生第一家咖啡店。

开门营业三年，王小冉发现，胡同逐渐整洁和便捷起来，业态也越来越丰富。胡同动线逐步明确，停车位规划日渐完善，人流量也在增加。周围的居民对咖啡店这一新业态的接受度越来越高，门店大部分消费者都是住在附近的熟客。

2021年，王小冉将门店店长发展为合伙人，就近选址，在烂缦胡同南侧入口处运营了第二家咖啡店“十千·时迁·食迁”，门店相对安静。“我们对街区也是有感情的，想让它变得更好。”王小冉说。

现在区域内业态越来越丰富，包括花店、社区超市、文创产品销售、博物馆、面包房、咖啡店、禅茶店、酒店、服装店等，居民生活便捷程度和街区活力持续提升。

恢复古都风貌，提升生活品质

“首都功能核心区一个很大的问题就是人口的密度过高，密度降下来，大家的空间也就会宽敞一些，所以在这方面控规做了很好的安排，让人口密度降下来。”2020年8月，北京大学首都发展研究院院长李国平在解读《首都功能核心区控制性详细规划（街区层面）（2018年—2035年）》时谈到。

这一版控制性详规提出，要着力改善居住条件，适度降低人口密度。到2035年核心区常住人口规模控制在170万人左右，到2050年控制在155万人左右，常住人口密度由当时的2.2万人/平方公里，下降到1.7万人/平方公里。

首都经济贸易大学特大城市经济社会发展研究院执行副院长叶堂林向21世纪经济报道记者表示，随着非首都功能疏解，人口随之迁移。核心区人口密度要降下来，才能将腾退的地方用以更好保障首都功能，提升居民生活品质。

平房区居民人口密度高，居住环境较差，私搭乱建问题严重。10月10日，崔阿姨带着记者参观了南半截胡同的一个四合院，从大门进去之后沿着狭窄而蜿蜒的小道向里走，半道又分出岔路，路两侧盖满了平房。“真正的正房没有多少，很多房子都是大家自己搭的，这个院子里原来住着37户人，现在都搬走一大半了。”崔阿姨说。

2019年6月，菜市口西片区在北京率先启动了申请式退租，住在平房区直管公房的居民可以按照个人意愿，退还房屋使用权，并获得补偿及安置。其后，这一模式逐渐向更多区域推广。

区域内大部分居民都通过申请式退租搬到了其他地方。衡量再三之后，卜师傅也决定申请退租，现在已经选完房了，还在走流程。“我们这个平房没有产权，退租拿了补偿之后我买完房还能剩下一些，还能资助一下养老。”

卜师傅在胡同里的平房大约有21平方米，目前房子里大部分东西已经搬去了过渡的房子里。离开的时间越来越近，10月10日，他回到胡同收拾屋子，约几个亲兄弟一起在附近吃个饭，再看一次老宅，之后就搬到大兴区了。

前述项目负责人表示，法源寺文保区内直管公房居民有近千户，目前有六百多户居民申请退租，腾退比例已基本达到70%。腾退工作还在进行中，其后或将腾退的空间改造为人才公寓、商铺或办公空间等，助力区域更好融入城市更新需求，也可以提升居民的生活便利性。

“这是一个系统工程，我们希望将这个历史文化街区打造成既有历史文化意味，又有现代化元素，还符合居民居住需求的街区。”该项目负责人说。

在叶堂林看来，北京老城改造的目的，一是腾退空间，用来保障首都功能；二是满足居住居民生活品质的提升，包括生态绿地、商业设施配套等；三是恢复古都风貌，凸显历史厚重感。

据《北京日报》消息，2017年《北京城市总体规划（2016年－2035年）》获批发布，明确老城不能再拆的要求，提出老城整体保护十项重点。2019年底，北京实现了对以胡同为代表的全市3000余条背街小巷全面提升。2020年启动新一轮为期三年的背街小巷整治行动，到2022年底，北京完成3286条背街小巷精细化整治提升。