21世纪经济报道记者尹琛实习生吴坤玲香港报道

随着“通关”靴子落地，两地恢复大规模的人员往来，香港地产界对于2023年的前景也有了新期盼。

美联物业住宅部行政总裁（港澳）布少明近日接受21世纪经济报道记者专访时表示，预期通关对于豪宅市场（尤其是5000万至1亿港元以上的豪宅）的回暖助力最大。

2023年香港楼价或涨10%

财政司司长陈茂波近日表示，香港楼市去年首11个月同比下跌约13%，形容是有秩序调整，楼市是慢慢下跌。

尽管2022年香港住宅市场近乎处于“冰封“状态，布少明预期香港楼市在2023年的表现将更加乐观，“（此前）累积的购买力，等到市况好好转，会慢慢释放出来。”美联此前预测，2023年香港楼价或将上涨10%。

美联方面预计，2023年全年将有5万宗成交（二手市场），较2022年的3.7万宗上升约35%；一手市场方面，则预计有1.6万宗成交，成交量或相比2022年大涨75%。“若市况稳定，开发商会加快推盘，买家也会加快入市。”

二手市场方面，他认为，“因为价格已经历了一轮下跌，有些房子甚至跌了50%，等到市况稳定时，二手卖家会重新出现。”此外，布少明亦认为，愿意低价抛售的业主在过去两、三年已经基本完成交易，剩下的业主并不那么急于出售，所以整体降价幅度变小。

然而，仲量联行香港主席曾焕平则指出，深港恢复通关对香港住宅市场的提振作用暂尚未可知。在他看来，外部环境不佳的情况下，特区政府应采取更多针对楼市的“减辣”措施，比如撤销部分额外印花税及买家印花税等。

2022年10月，香港特区政府行政长官李家超在任内首份《施政报告》中宣布，向符合资格外来人才退还在港首次置业的额外印花税。符合资格外来人士在报告公布后在港首次置业，可于居港7年，并成为香港永久性居民后，申请退还已交付的买家印花税和新住宅印花税。两项税款分别占物业总价的15%。

布少明对21世纪经济报道表示，上述退税政策对于楼市而言是一个“非常正面”的消息。美联物业当时统计，已有约33万人符合退税资格。“已在香港居住了5年以上，但还未获得永居身份的人士约有18.4万人，若能吸引其中30%买家入市，又会（为楼市）新增逾5万个需求。”

住宅市场2022年遇冷

经历了本地第五波疫情、美联储大幅加息、股市跌至十余年低点等冲击后，香港楼市无可避免地遭遇了“冰封时刻”。香港差饷物业估价署（下称“差估署”）的最新数据显示，2022年，香港私人住宅平均售价指数从1月份的390.8下降到11月份的339.4，意味着首11个月，整体楼价下跌约13.8%。

不仅如此，楼市成交量也大幅锐减。根据美联的数据，2022年一手交易成交数约为9100宗，年跌幅约为45%，全年成交额约为930亿港元，年跌幅约58%。二手交易成交数约3.7万宗，成交额约为3000亿港元，为1996年有相关数据以来的最低点。

其中，豪宅市场的交投量更是大幅萎缩。根据美联发布的数据，2022年全年逾5,000万港元的新盘销售量为116宗，同比下跌60%；而超过5,000万港元的二手注册量则为212宗，较2021年下跌约 42%。

但从去年11月下旬起，市场开始憧憬通关在即，香港楼价及业主信心指数都出现回稳迹象。

美联官网1月9日的最新数据显示，信心指数上升至64.4，较前一周涨4.2%，亦远高于58.6的平均值。也是自11月21日的低点（28.3）以来，连续7个星期回升。布少明解释，该信心指数与业主是否愿意降价出售房产挂钩，若愿意降价的业主变少，相关指数则回升，反之亦然。他认为，这一信心指数的回升主要受加息稳定、股市回升 、通关在望等因素主导。

三大因素支撑楼市回暖

随着通胀出现放缓迹象，市场预期美联储将逐步减慢加息步伐。2022年12月14日，美联储宣布将联邦基准利率提高50 个基点，自此联邦基金利率达到4.25厘∼4.5厘水平，为15年以来最高。因应联储局加息，香港金融管理局次日宣布，基本利率根据预设公式定于4.75厘。

美联则预期，2023年第一或第二季度息率将见顶。布少明认为，如美国加息速度放缓，房地产市场可能出现反弹，最快在明年农历新年后，开发商推盘速度就会加快，整体交投量也有望回暖。

然而，中原地产和中原集团创办人之一的施永青近日表示，虽然最近美国放缓加息，利于香港楼市的稳定，但并不意味着楼市的跌势出现了实质性的转向。

除利率见顶外，布少明认为，楼价年底的回暖，还受到港股反弹的支持。

港股恒生指数曾于2022年2月高见25,050点，10月底则跌至低位14,597点，全年跌幅达到15%，为过去11年以来最大跌幅。“这导致很多市民财富蒸发，影响购房进程”，布少明表示，“而近期股市反弹，则增加了业主信心。”

汇丰研究亦在近期的报告中分析指出，亚洲股市的宏观背景正在改善，并上调对香港股市的预期，维持“增持”看法。1月5日收市，也就是港府公布恢复通关具体日期及细则当天，恒生指数上涨1.2%至21052.17点，为2022年7月中旬以来，首次再上21000点。

而通关后的首个交易日（1月9日），恒生指数高开逾300点后，升幅逐渐扩大至480点，早市高见21470点，创下近半年来的新高。

布少明认为，恢复通关无疑将推动香港住宅市场的整体复苏，其中，豪宅市场可能尤其受惠。 “5000万港元以上或过亿港元的物业向来比较受内地买家欢迎”，布少明表示，“而近期BSD（买家印花税）可退税的政策让2000万港元至4000万港元的一手物业成交量也有增多，消费者主要是内地专才或者优才移民。”

他续指出，鉴于通关后预计零售、餐饮、旅游业都将得到很大的改善，豪宅以外的细分市场也将间接受惠。