李宇嘉专栏丨经历不断出清与转型后,楼市有望回到健康轨道

21世纪经济报道 李宇嘉
2022-09-21

李宇嘉(广东城规院住房政策研究中心首席研究员)

8月份,70城新房价格指数环比下跌0.27%,连续12个月下跌,且跌幅扩大。其中一线城市涨幅收窄至0.10%;二线城市从7月份上涨0.03%逆转为下跌0.22%,三线城市跌幅扩大。8月份,70城新房价格指数同比下跌2.1%,跌幅比7月份(-1.7%)扩大0.5个百分点,70城有50个城市新房价格环比下跌,比7月份增加10个。

二手房方面,8月70城二手住房价格指数环比下跌0.35%,跌幅明显扩大,且连续12个月下跌。今年以来,二手住房价格指数月平均跌幅为0.28%,比新房0.18%的月平均跌幅要大,显示二手住房市场整体要弱于新房市场。同比来看,8月份70城二手住房价格指数下跌3.3%,跌幅比7月份扩大了0.3个百分点,已经连续7个月下跌。8月份,70城有56个城市二手房价环比下跌,61个城市同比下跌。

销售数据方面,1-8月份全国商品房销售面积累计同比下滑23%,降幅较7月份缩小了0.1个百分点,降幅略收窄主要是由于去年8月份楼市明显下行,形成了低基数效应所致。8月份5年期LPR再次大幅度下调15个基点,信贷、限购、公积金等方面加大“一城一策”力度纾困的范围扩展到热点城市,而8月楼市销售下行幅度并未明显收窄,显示需求端较为疲弱。

9月份是传统的“金九银十”,但商品房市场旺季不旺,反季节性下降。9月前两周(1-13日),30城商品房成交面积连续环比“负增长”,分别为-29.8%和-41.8%,一二线城市均出现明显下行。近期楼市表现不如预期,有中秋假期的影响,但更主要的是疫情因素,一些地方线下看房和交易受到影响。

另外,供给端冲击尚待缓解。8月份,在专项借款、纾困基金、接盘或代建等创新性政策的扶持下,“保交楼”提速,8月份竣工面积跌幅从7月的36%收窄至2.5%,但主要集中在资金能平衡的项目上。而一些出险民企的大多数项目存在资金硬缺口,或短期内难以落实纾困资金介入的可靠担保。对这类项目,政策或转向鼓励破产,或追究相关责任主体追回资金。因此,风险处置进入攻坚期,企业风险继续释放,导致市场对新房或期房的接受度下降。

当然,基于对期房的担忧,市场刚需和换房需求有转向二手住房的倾向。已经到来的“金九银十”,二手住房交易有所反弹,特别是在需求较为集中的热点一二线城市中心区,二手房市场明显复苏。根据贝壳研究院的数据,8月50城二手房成交量同比连续2个月增长,比如上海、深圳、长沙等超七成城市8月成交量指数超过了去年同期。

预计,这一趋势会贯穿9月和10月份。不过,二手房挂牌量明显增加,根据链家网的数据,目前10大城市二手住房挂牌量超过120万套,创历史最高水平,其中次新房(楼龄在5年左右)占比两成左右,大户型挂牌量也在增加。这其中,很多并非是卖一买一的换房需求,可能是“套现离场”。随着近期房价下跌,预期开始转向,前期投资类需求开始逆转,“降价出售”的案例明显增加。

再考虑到,二手房价格还在历史高位,交易税费也较高,而新房还有降价预期等,除了中心区有学位、交通等配套优势的二手房外,未来二手房市场整体走势不能太乐观。再回到70城房价数据,8月份数据还有一个现象,新房环比涨幅居前的是上海、北京、南京、杭州、成都等热点城市,其中上海领涨,8月涨幅为0.6%,其他城市均为0.4%,这些城市涨幅均比较大。

近期,热点城市中心区高价盘成交明显回升,价格也在上涨。在新开工、供应持续下降的情况下,开发空间本就受限的中心区,新盘供应较少,近年来呈现出大户型化、“豪宅化”的趋势。受疫情影响小的中高收入人群,购买力仍旧强劲,导致中心区高价新盘热卖,价格持续上涨。与此形成鲜明对比的是,其他区域刚需和换房主导的新盘项目供应较多,但受供应量较大、开发商大力度降价促销、购买能力下滑等多方冲击,销售和去化明显下降。

比如,9月14日广州市对新项目备案价进行动态调整,“一房一价”由原来按楼栋均价正负6%的最大调价幅度,调整为楼栋均价不能超过项目核定线均价的前提下,可上浮10%、下浮20%。也就是,定位高端的产品可以涨价10%,其他产品可以降价20%。同一楼栋采取更加差异化的定价策略,应对需求的差异化,更好地促进销售。

在“保交楼”过程中,楼市风险继续释放,叠加疫情因素的冲击,供需两端的疲弱态势都比较明显。不过,前期快速发展中积累的问题得到暴露、集中处置以后,让错配的供需纠偏到平衡、让新模式脱颖而出,楼市才能迎来新发展阶段。另外,即便同比下行,但放在过去10年看,绝对量仍高于2016年,依旧处于较高的水平。

好的迹象表现在,8月份,地产竣工面积增速好转,施工面积增速大幅高于新开工和拿地面积增速,意味着停工、半停工项目复工提速。借助国有金融机构在发债担保和承销上的积极扶持,示范性民企信用开始修复,到位资金有企稳迹象,解决地产问题的速度比想象中要快,供给端冲击的洪峰已过,最差的时候也正在过去。当下,不仅要让“坏的市场经济出清”,也通过疫情纾困让居民收入预期好转,挺过艰难的时期后,楼市有望回到健康的轨道。