冯奎专栏丨给房地产市场注入稳定发展的信心

21世纪经济报道 冯奎
2022-08-03

冯奎(民盟中央经济委副主任、研究员)

房地产行业“收缩”是稳经济面临的突出问题。2021年以来,我国房地产行业若干核心指标的增速进入下行通道,商品房销售额、住宅销售额下降幅度较大,房企营业利润减少,部分经营指标之低,已是近十年来所未有。日前召开的中共中央政治局会议,新华社报道用72个字讲房地产市场,核心是“稳定房地产市场”。预计下半年,各部门各地方将采取更加切实有效的措施,房地产市场有望企稳回升。

房地产行业收缩的背后,潜伏着一个更深层次也更加值得重视的问题,这就是企业、金融机构、购房者信心的收缩,由此出现“三不敢”心态,即房地产企业不敢投、银行不敢贷、购房者不敢买。“三不敢”联动起来,相互验证彼此强化,使房地产行业的信心加速下跌。落实此次会议精神,就需要给房地产市场注入稳定发展的信心。当务之急当然是要从政策工具箱里找出有效的政策,推动落实见效。同时,还必须修复和增强对市场机制的信心、对行业长远发展认知的信心。要使得各类主体的信心都有所增强,且多主体的信心叠加,共同发力,这样才能有助于推房地产止滑企稳,步入健康发展的上行通道。

上半年,据不完全统计,共计有超180个城市,发布了500次的稳楼市政策。初步分析看,这些政策的着力点集中于需求侧,主要是对限售、限购、限贷的“放松”。这些政策纾困有一定作用,但还应加大力度、调整角度。如更加重视对房地产企业的精准施策,可对“三条红线”的做法作出一定的调整。考虑建立纾困基金,有效地解决当前保交楼等问题,避免风险蔓延。针对购房者,修改完善刚性居住、改善性居住的条件认定,比如要充分考虑到人口流动、生活品质提升等方面所带来的新的、合理性的居住需求等等。

需要进一步研究已有调控的实际效果,更加注重发挥市场机制的作用,增强房地产业发展的信心。地方政府对房地产进行调控,在需求端已经做了大量工作。其特征是以打击炒房为主要内容,以限购等作为主要方式,实质是主要依靠行政机制与手段的力量。这虽然已取得了一定的积极效果,但一部分人群合理的住房需求以及供给端的短板问题仍存在。供给与需求的传导机制并不通畅。一个现象是,过去十几年来,土地购置面积、房屋完工面积增速等,都在下降。供地跟不上,商品房上涨的市场压力始终存在。近年来,有的地方以雷霆万钧力度打击炒房,但因没抓住房地产市场供求关系的关键问题,行政化手段与市场机制有所悖离,效果因此打了折扣。再比如,当前一些商品房楼盘面临价格下调的压力,地方政府通过下发通知等方式,限制房价下跌。这样做有一定道理,但也要注意它的负面作用。其中一个负面作用是,这不利于房地产企业发挥价格的作用,从而实现回收资金、降低库存的目的。长此以往,这还强化了房子只能涨不能跌的预期,可能会累积更多的风险。从中长期来看,要以供求关系为核心,强调发挥市场化机制的作用,营造市场化、法治化的产业发展环境,这有利于稳步释放房地产业的潜力,稳步释放其中的风险,促使房地产稳定健康发展。

更为关键的是,需要牢固建立对房地产行业稳健发展的信心。一些地方的政策部门原先有个看法,就是房地产与制造业、高技术产业是“破”与“立”的关系。这个看法转换成的政策建议就是:要将房地产“破”掉,从而将资源引导到制造业和高技术产业,将后者“立”起来。这个看法对于行业发展的现状和瓶颈制约的认识不够清晰,且割裂了房地产与制造业等行业的内在联系。在实践中,一些地方经过一阵猛操作之后,房地产确实有所“破”,但制造业、高技术等行业并没有因之“立”起来。实践证明,房地产业具有稳大盘的力量,不可轻言松动。

房地产的这轮走势,促使业内外对房地产进行再思考再认识。静态地看,我国人均居住面积达到40平米,户均住房1套以上。但这里面忽略了动态与结构化的视角。从动态看,随着时间推移,居民居住条件的改善在量与质上都还有较大的提升空间。从结构上看,青年大学生、农民工等重点群体,面临住房困难,超特大城市人口增加带来的住房短缺一直非常突出。我们对房地产业规模大、链条长、牵涉面广的特性,以及对深度城市化与房地产的重要关系都还需要加深理解与认识。