李宇嘉专栏丨供需两端同步发力,年底房价指数有望趋于稳定

21世纪经济报道
2022-08-16

李宇嘉(广东省城规院住房政策研究中心首席研究员)

刚刚发布的70城房价指数显示,主要城市房价指数在二季度触底并开启反弹的走势,在下半年出现戛然而止的迹象。5-6月份,70城新房价格指数跌幅持续收窄,但7月份这一收窄趋势受阻,环比从6月份的-0.10%微幅扩大到-0.11%。其中,一线城市涨幅从0.45%降至0.27%,二线城市涨幅从0.06%降至0.03%,连续2个月反弹后均收窄,上涨城市数也下降了。

主要原因在于,一方面7月份疫情在部分城市再次出现,导致线下看房和交易受到影响,7月份新房销售同比跌幅(-28.9%)比6月份(-18.3%)高出了10多个百分点;另一方面,7月份部分城市发生个别停工半停工等现象,导致市场对期房的接受度降低。

金融机构对房地产风险偏好进一步下降。7月份,开发商到位资金降幅在连续2个月收窄以后,7月份再次扩大。其中,资金来源占比前三位的商品房销售回款(占比50.2%)、自筹资金(占比36%)和银行贷款(占比10.3),规模跌幅相比6月份分别扩大了1.7、3.1和4.7个百分点。

在资金链仍旧紧张的情况下,许多开发商纷纷降价促销、推出低价项目。由于70城新房价格指数环比已经连续11个月下降,导致同比指数(同比指数为过去12个月环比指数连乘得到)跌幅连续3个月扩大,从6月份的-13.%扩大到7月份的-1.7%。同比下跌城市数达到48个,意味着大部分城市新房价格低于去年同期,除了一线城市微幅上涨外(涨幅持续收窄),二三线66个城市普跌。

金融机构对房企风险偏好持续下降的情况下,开发商资金链主要靠销售回款,其占比在今年以来第一次上升到50%。因此,销售波动直接影响资金链,销售下滑直接冲击开发商的信用能力。在部分开发商资金链紧张的情况下,每当销售下滑时,就导致开发商不得不加大降价促销的力度,以保卫企业资金链和信用能力,于是就导致房价指数下跌,即定价高度依赖市场需求态势。

二手住房方面,7月份70城二手住房价格指数环比下跌0.2%,比新房价格指数下跌跌幅要大,且连续11个月下跌(与新房一样)。今年以来,二手住房价格指数月平均跌幅为-0.27%,比新房-0.1%的平均跌幅要大,显示二手住房市场整体要弱于新房市场。主要原因在于,新房整体呈现降价促销态势,很多城市二手住房价格高于新房,交易税费成本也大于新房。

因此,购房者更愿意选择新房,导致二手住房交易占比明显下降,交易活跃度也下降了。根据调研,热点一二线城市二手住房挂牌量普遍增加,有的创历史新高,交易周期也拉长至6-12个月。起初,业主选择高价挂牌,但有意出售的不得不多次下调挂牌价,即主动下调一次,看房时下调一次,签约时再次下调,从而导致二手住房价格下调幅度明显大于新房。

同比方面,7月份70城二手住房价格指数同比下跌3.0%,远大于7月份新房指数-1.7%的跌幅,今年以来连续6个月下跌(新房同比指数连续4个月下跌),且跌幅持续扩大。其中,一线城市二手房价格指数继续上涨,主要是因为一线城市需求基数大,新市民买房需求较为旺盛,但新房供应少、大户型和豪宅化倾向明显。同时,小户型二手住房可选范围广、供应多,总价可控;一线城市需求滞后释放时,二手房价较为坚挺。

行业供给端的冲击是房价不稳、信心不稳的主要原因。近期,随着“保交楼、保民生”地位不断上升,自上而下设立纾困基金、引入市场化资金,创新纾困思路,预计供给端的冲击逐渐减弱,再加上鼓励刚性和改善型需求的政策持续出台(比如南京等城市调整“认房又认贷”,降低购房门槛),央行明确继续引导市场利率下行,供需两端可谓同步发力,解决制约行业和市场稳定的症结,预计年底房价指数将趋于稳定。