深圳首个住宅盘推出了“0首付” 被叫停 律师:开发商不得违规提供购房首付融资

21世纪经济报道 21财经APP 徐倩宜
2022-08-12

南方财经全媒体集团记者徐倩宜北京报道

近期深圳首个住宅盘推出了“0首付”购三房的营销活动,但随即被房管部门叫停。其中所谓的“0首付”,实际就是首付分期。

据悉,楼盘“0”首付的具体操作方式是:首先由购房者先交定金10万元给开发商,然后第三方借给购房者最高100万元作为首付款。

客户收到款需要先还10万元,购房者再通过五年分期把“首付”还清。相当于首期款只需要付20万。

北京周泰律师事务所高级律师王若琳表示,所谓的“0首付”对开发商来说也可以理解为变相融资。这个操作对首付款和房价都没有任何优惠,仅仅加入了第三方这个杠杆,以非法的手段提前套取了银行贷款。对购房者而言可以早日买房,对开发商而言可以早日获得购房款。

但此举违反了我国的住房信贷政策,放大了购房杠杆,在首付款及房贷的双重还款压力下,购房者未来可能出现逾期还款或断供,增大了金融风险。

北京市金诉律师事务所创始人律师戴金花也表示,根据《规范购房融资和加强反洗钱工作》规定,国家严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资,严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务,严禁房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供房地产场外配资,严禁个人综合消费贷款等资金挪用于购房。

记者在裁判文书网中还搜到一起房地产开发商自己借钱给购房者付首期,双方签订的借款协议被判决无效的案件。

2018年1月24日,袁某因购房需求,到某地产公司开发的一个国际城项目看房。袁某对房屋很满意,在当天就签订《房屋认购书》,定了一间建筑面积72平方米,总价50万元的房子。使用购房优惠后,总房款为47万元。

值得注意的是,47万的房子,首付款9万多,袁某与房地产公司约定,这笔钱由房地产公司垫付。

2018年1月25日,袁某与房地产公司签订《借款协议》,约定,房屋首付款总金额为99868元,袁某首付款支付3868元,剩余首付款96000元由房地产公司出借给袁某。

还款时间从2018到2021年间,袁某分四期偿还借款。

借款协议中还约定,袁某如果在约定期限内偿还全部借款,就不用支付利息;逾期不超过30天,袁某按欠款支付千分之五的违约金;逾期超过30天,袁某所购房屋归房地产公司所有。

交付房屋后的两年间,袁某一直如期偿还借款。但在第三年袁某却拒绝偿还贷款。

判决书中显示袁某拒接还款的直接原因是——房屋的质量问题。

袁某称,交付的房屋墙体存在多处墙体严重裂缝,质量问题从房屋交付后的三年多时间里一直没能解决处理,袁某还表示,如果解决房屋质量问题,自己就会还款。

法院认为,根据《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》中严禁房地产开发企业、房产中介机构不得为购房人垫付首付款或采取首付分期等其他形式变相垫付首付款的规定,双方签订的《借款协议》应当认定无效,并判决袁某给付房地产公司剩余购房首付借款及违约金。

戴金花表示,我们国家的房地产政策是“房住不炒,持续整治和规范房地产市场秩序”。而“0首付”、为购房人垫付首付款等行为容易助长炒房行为,不利于楼市的长期稳定。

王若琳强调,为购房人垫付首付款的行为,不仅破坏金融监管秩序、增大金融风险,而且因合同瑕疵可能引发相关责任。一方面,第三方与购房者签订借贷合同,违反了我国的住房信贷政策,相关协议效力存在不确定性。一旦发生争议,各方的权益未必能够得到足够保障。

另一方面,购房者与银行签订了按揭贷款合同,购房者如存在违法获取按揭贷款的行为,可能需要向银行承担违约责任。