7月楼市恢复趋缓,二手房成交表现好于新房

21世纪经济报道 21财经APP 李莎
2022-08-01

21世纪经济报道记者李莎北京报道 7月各地楼市政策整体延续宽松基调,房地产支持政策继续推出,部分城市重点围绕公积金、购房补贴等方面继续加大政策支持力度,以期带动市场成交。

但作为开启下半年楼市的首月,7月市场恢复力度不及预期。

多家机构监测发现,7月商品房市场房价微跌,成交显著下降。二手房市场成交表现稍好,成交量环比有所增加,但二手房成交价格继续下跌,房东预期偏弱,多个城市存在以价换量现象。

新房市场表现弱于二手房市场背后,是购房淡季来临,新房供应趋缓,业主停贷事件加剧购房者对期房的担忧,影响其入市购房节奏。相较而言,二手房确定性更高。

7月28日中央政治局召开会议,明确要稳定房地产市场,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,压实地方政府责任,保交楼、稳民生。

多位业内人士分析认为,保交楼将成下半年房地产阶段工作重点,短期来看因城施策力度或升级。

二手房表现好于新房

今年上半年楼市整体表现呈“前低后高”特征,在供需两端,尤其是需求端多样化政策支持下,市场修复态势明显。随着政策效果持续释放,7月市场本该延续6月的恢复态势,但从数据表现来看,并非如此。

多家机构监测发现,7月新房、二手房价格环比双降。如据中指研究院数据,7月百城新建住宅均价为16204元/平方米,环比止涨转跌,跌幅为0.01%;百城二手住宅均价为16012元/平方米,环比下跌0.09%,跌幅较6月扩大0.07个百分点。

除了整体房价下跌,7月新建住宅价格环比价格下降城市较6月增加6个,达47个;二手住宅价格下降城市更多,共69个,较6月增加11个。从环比跌幅来看,哈尔滨和湛江新房及二手房价格环比跌幅均超0.5%。

诸葛找房数据研究中心亦发现7月重点城市二手房价格转跌,但市场存在分化,一二线城市市场均价维持上涨态势,三四线城市均价下跌。一线、二线和三四线城市7月二手房均价环比分别上涨0.69%、0.19%和下降0.59%。

房价下降的重要共性原因是夏季高温,购房消费进入淡季,叠加市场信心尚未完全恢复,预期不稳。具体到新房市场,7月市场推盘节奏趋缓影响新房成交,另外,在业主停贷事件、房企爆雷现象等冲击下,购房者对期房的信心继续转弱,部分购房需求外溢到二手房市场,带动二手房成交。尽管如此,二手房市场的信心亦未完全恢复。

Wind数据显示,7月30个大中城市商品房成交套数共11.77万套,较6月下降28.2%,成交面积1293.9万平方米,环比下降30.1%。

一线、二线和三线城市商品房成交都存在不同程度下降。中指研究院发现,7成城市7月成交量环比下跌,其中二线代表城市降幅最显著,下跌45.8%;一线代表城市和三线代表城市分别下跌12.9%和27.9%。但也有城市新房成交量继续增加,如武汉7月成交量环比上涨16.4%。

与新房市场相对,贝壳研究院监测数据显示,7月二手房市场保持修复,成交量环比稳中有升,同比自去年年中以来首次止降转增。50城中东莞、廊坊、北京、上海、天津等近5成城市二手房成交量指数较上月增长,宁波、太原、郑州、南京、苏州等超6成城市成交量指数超过去年同期。

除了部分购房者转向二手房市场外,贝壳研究院分析认为,房贷利率低、近50城商贷首付比例低至两成降低购房成本,楼市支持政策加码,疫情防控得力促进楼市交易恢复等是推进7月二手房市场成交量稳中有增的重要原因。

但该机构也指出,虽然交易量在修复,但市场预期仍然较弱。从采访情况来看,市场以价换量现象明显,如热点城市成都的二手房市场亦存在明显的以价换量现象。

“保交楼”成政策重点

据中指研究院不完全统计,年内已有210余个省市累计出台楼市支持政策近600次。其中7月有83个省市推出与房地产市场有关的政策93次,包括公积金相关政策约50次,优化限贷相关政策约20次,政策出台节奏较前期有所放缓。

早在6月,就有业内人士分析,部分城市政策已经“应出尽出”,但从7月市场表现来看,市场修复的节奏放缓,部分城市成交下降。市场修复不及预期的城市继续加大需求端政策支持力度,吸引购房者入市购房。

在各地7月推出的政策中,以公积金支持政策为多。如深圳、唐山等地推出或拟推出公积金“一人购房全家帮”;兰溪、遵义、肇庆、台州、韶关等地提高公积金贷款额度或降低公积金首付比例,丽水还定向增加三孩家庭以及人才购房的公积金贷款额度。

另外,发放购房补贴、减免购房契税或发放契税补贴也很常见,南京高淳、江西进贤、安徽池州、宁夏固原等地均有类似政策推出。

除此之外,近期业主停贷事件引发市场广泛关注,银保监会多次发声“保交楼”,多地也积极研究问题楼盘处置化解方案,如郑州拟成立地产纾困基金、咸阳出台“一对一”帮扶政策推动项目风险稳妥化解;西安等部分城市收紧商品房预售监管,防范商品房延期交付问题。

7月28日,中央政治局会议对房地产的表述中,将“稳定房地产市场”放在首位,强调要压实地方政府责任,保交楼、稳民生,并明确要因城施策用足用好政策工具箱。

中指研究院认为,短期内“保交楼”将是各地政府关注的焦点,政府助力问题项目纾困的政策力度或将加大。

该机构指数事业部市场研究总监陈文静表示,短期房地产政策优化调整力度仍有望加大,供需两端政策均有空间,二线城市限购、限贷、限售等政策或将进一步优化;而更多三四线城市的行政限制性政策则有望全面取消。

展望未来市场,诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱认为,短期新房去化将承压,二手房市场有望进入恢复快车道。

王小嫱表示,虽然中央及地方政府积极解决新房烂尾问题,并多次发声“保交楼”,但新房市场近几年质量房、烂尾楼等现象并不少见,短期购房者或难以消除对购买新房的担忧,尤其是对现金流紧张的房企。部分购房者将更加青睐二手房,尤其是次新房。