李宇嘉专栏丨“三箭齐发”助力楼市进入正反馈循环

21世纪经济报道
2022-12-06

李宇嘉(广东住房政策研究中心首席研究员)

刚刚过去的11月,“保交楼”进入攻坚期,商品房市场下滑幅度加大。1-11月,30大城市新建商品住房销售面积同比下行29.1%,相比1-10月份的29.5%的跌幅并无明显收窄。其中,1-11月主要一二线城市,新房销售面积同比降幅分别为23.8%和27.7%,跌幅与1-10月份持平,显示市场仍旧较为疲软。

11月28日,就资本市场支持房地产市场平稳健康发展,证监会新闻发言人答记者问时指出,证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施,最重要的是“两个恢复”,即恢复涉房上市公司并购重组及配套融资,恢复上市房企和涉房上市公司再融资。至此,短短一个月之内,信贷、债券、股权“三箭齐发”,打出一套“组合拳”,推进地产风险处置和保交楼。

值得注意的是,“第三支箭”相比“第一、第二支箭”具有独特优势,不会直接增加房企负债规模,却依然可以为开发商融资提供充足的规模。而且,相比信贷和债券融资,股权融资明显释放出“增量资金用于解决存量问题”的信号。以“两个恢复”来说,收并购融主要解决存量出险企业和项目处置,再融资开启则主要用于解决保交楼及政策性房地产项目融资。

第一、第二支箭发出以后,不管是总(总行)对总(房企总部)的信贷规模授信,还是开发商在交易商协会注册待发行的债券融资工具,都明显增加了。比如,包括六大国有银行在内,截至目前商业银行已向近30家房企提供各类授信总额超过2万亿。同时,近百家房企申请了中债增信用担保,已注册债券待发行额度超过千亿。但是,信贷和债券能否转化为融资?

根据笔者的调研,目前还待进一步观察。首先,第一、第二支箭特别强调市场化、法治化、商业资源的原则。同时,对待融资企业也要求坚持主业、稳健经营、质地优良、财务基本稳健,只是短期存在流动性困难。而且,信贷投放和债券发行基本要求合格抵押物、担保或反担保措施。除了少数未发生风险暴露的企业,绝大多数困境中的房企难以达到融资条件。

由此推演,在房地产项目自身造血功能不足的情况下,如果真的要贯彻市场化、法治化和商业资源原则,第一第二支箭能发出多少子弹,确实需要冷静思考。正是基于此考虑,第三支箭迅速发出。当然,股权投资机构和投资者,也要强调收益和风险匹配,但也更强调长期投资原则。

当前,迫切需要外部资金进来,切断市场负反馈循环链,从而止住各方债主紧逼下在企业层面出现挤兑行为,避免无谓的失血倒逼房价无序下跌。因此,预计第三支箭发出以后,市场或许会迎来政策属性非常强的资金。

笔者认为,央企或地方国企资产管理公司(AMC)、政策性金融机构、国有大行建立的纾困基金,以及地方功能类国企和城投平台,都可能成为这类入市资金。当前,相比2021年上半年的历史最高点,各地存量土地、在建项目均出现了一定幅度的折价,应该是股权投资“建仓”的好时机。同时,在融资方面配套有低息、无息的纾困基金,还有收并购投资的税收优惠等。

值得注意的是,新资金进入并在供给端大力推进收并购、保交楼、风险处置等,其将在政策属性、公共属性视角下实现长远的市场化盈利目标。由此,也将贯彻行业供给侧结构性改革和新模式落地,即针对3亿-4亿新市民、外来人口的需求,在房地产供给端“降成本”,再加上5年期LPR以及按揭利率还有下行空间,低地价、低房价、配套完善、低融资成本的供应将匹配需求。

更重要的是,近期疫情优化20条措施发布,市场对经济基本面预期升温。同时,近期及明年,全方位的需求端纾困一揽子措施将落地实施,线下就业密集型的生产生活服务型行业将迎来复苏。由此,房地产需求端将开始触底企稳,并形成供给需求两端相互支撑、相互利好的正反馈循环。