李宇嘉（广东住房政策研究中心首席研究员）

刚刚过去的11月，“保交楼”进入攻坚期，商品房市场下滑幅度加大。1-11月，30大城市新建商品住房销售面积同比下行29.1%，相比1-10月份的29.5%的跌幅并无明显收窄。其中，1-11月主要一二线城市，新房销售面积同比降幅分别为23.8%和27.7%，跌幅与1-10月份持平，显示市场仍旧较为疲软。

11月28日，就资本市场支持房地产市场平稳健康发展，证监会新闻发言人答记者问时指出，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，最重要的是“两个恢复”，即恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资。至此，短短一个月之内，信贷、债券、股权“三箭齐发”，打出一套“组合拳”，推进地产风险处置和保交楼。

值得注意的是，“第三支箭”相比“第一、第二支箭”具有独特优势，不会直接增加房企负债规模，却依然可以为开发商融资提供充足的规模。而且，相比信贷和债券融资，股权融资明显释放出“增量资金用于解决存量问题”的信号。以“两个恢复”来说，收并购融主要解决存量出险企业和项目处置，再融资开启则主要用于解决保交楼及政策性房地产项目融资。

第一、第二支箭发出以后，不管是总（总行）对总（房企总部）的信贷规模授信，还是开发商在交易商协会注册待发行的债券融资工具，都明显增加了。比如，包括六大国有银行在内，截至目前商业银行已向近30家房企提供各类授信总额超过2万亿。同时，近百家房企申请了中债增信用担保，已注册债券待发行额度超过千亿。但是，信贷和债券能否转化为融资？

根据笔者的调研，目前还待进一步观察。首先，第一、第二支箭特别强调市场化、法治化、商业资源的原则。同时，对待融资企业也要求坚持主业、稳健经营、质地优良、财务基本稳健，只是短期存在流动性困难。而且，信贷投放和债券发行基本要求合格抵押物、担保或反担保措施。除了少数未发生风险暴露的企业，绝大多数困境中的房企难以达到融资条件。

由此推演，在房地产项目自身造血功能不足的情况下，如果真的要贯彻市场化、法治化和商业资源原则，第一第二支箭能发出多少子弹，确实需要冷静思考。正是基于此考虑，第三支箭迅速发出。当然，股权投资机构和投资者，也要强调收益和风险匹配，但也更强调长期投资原则。

当前，迫切需要外部资金进来，切断市场负反馈循环链，从而止住各方债主紧逼下在企业层面出现挤兑行为，避免无谓的失血倒逼房价无序下跌。因此，预计第三支箭发出以后，市场或许会迎来政策属性非常强的资金。

笔者认为，央企或地方国企资产管理公司（AMC）、政策性金融机构、国有大行建立的纾困基金，以及地方功能类国企和城投平台，都可能成为这类入市资金。当前，相比2021年上半年的历史最高点，各地存量土地、在建项目均出现了一定幅度的折价，应该是股权投资“建仓”的好时机。同时，在融资方面配套有低息、无息的纾困基金，还有收并购投资的税收优惠等。

值得注意的是，新资金进入并在供给端大力推进收并购、保交楼、风险处置等，其将在政策属性、公共属性视角下实现长远的市场化盈利目标。由此，也将贯彻行业供给侧结构性改革和新模式落地，即针对3亿-4亿新市民、外来人口的需求，在房地产供给端“降成本”，再加上5年期LPR以及按揭利率还有下行空间，低地价、低房价、配套完善、低融资成本的供应将匹配需求。

更重要的是，近期疫情优化20条措施发布，市场对经济基本面预期升温。同时，近期及明年，全方位的需求端纾困一揽子措施将落地实施，线下就业密集型的生产生活服务型行业将迎来复苏。由此，房地产需求端将开始触底企稳，并形成供给需求两端相互支撑、相互利好的正反馈循环。