“第三支箭”射出之后:房企冲锋,市场观望

21世纪经济报道 21财经APP 吴抒颖
2022-11-30

21世纪经济报道记者吴抒颖广州报道  在资本市场和地产行业的翘盼之中,射向房地产行业的“第三支箭”终于在近期落地。

11月28日,证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时表示,证监会决定在股权融资方面调整优化五项措施(简称“新五条”),并自即日起施行。

其中,最受关注的是恢复涉房上市公司并购重组及配套融资,以及恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策。暂停了12年的房企并购重组再次开闸,也因而被市场称为“重磅利好”。

随即,许多A股房企也迅速行动起来。

11月29日至30日,世茂股份、福星股份、大名城、新湖中宝以及北新路桥等房企或涉房企业均发布公告称,正在筹划非公开发行股票事项。

短暂狂欢之后,资本市场、投行券商也转向关注“新五条”在实操上的可行性以及认可度。可喜的预期是,目前在港股上市的龙头房企例如碧桂园、龙湖等,均存在回A的可能;而涉及A股再融资的方面,目前虽有房企着手尝试,但市场普遍认为存在一定不确定性。

但无论如何,“三箭齐发”之后,对房企融资而言无疑具有正面促进作用。

这意味着,此前为房企融资所设置的条框以及门槛,在可操作性上已几乎不存在障碍,房地产行业整体融资收紧的现状将有所缓解,部分房企的流动性问题也将得到一定程度的解决。房地产行业的最低谷,或许就要渡过去了。

先行出发

“第三支箭”发出后的次日,在A股上市的部分房企立刻响应。

11月29日晚间,世茂股份发布关于拟筹划非公开发行股票的提示性公告。

公告表示,经公司管理层讨论,为满足世茂股份业务发展需要,优化资本结构,缓解流动性困难,稳定公司财务状况,世茂股份拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票,募集资金拟用于公司“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发、偿还部分公开市场债务本息、符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金等。

除了世茂股份以外,福星股份、北新路桥也同样发布了筹划非公开发行股票事项的公告,至此,已经有三家房企或者涉房企业计划定增。

受到这一消息的推动,11月30日,世茂股份、福星股份股价飘红。截至收盘,世茂股份上涨9.85%,福星股份也录得9.96%的涨幅,几乎触及涨停。

需要提醒的是,这三家企业的定增案仍处在初步阶段,最终能否成行仍存在不确定性。

世茂股份在公告中就提示,此次非公开发行股票事项尚需经公司董事会、股东大会审议批准,以及中国证监会等主管部门的核准。

“上述批准或核准为非公开发行股票事项实施的前提条件,能否取得上述批准或核准,以及最终取得时间均存在不确定性。同时,非公开发行股票事项亦存在因市场环境以及其他原因被暂停、被终止的风险。”世茂股份强调。

一位券商机构人士告诉21世纪经济报道记者,“A股定增是有一定条件的,现在并未看到监管在这方面有给房企豁免。个人判断,现在这些计划定增的房企,最终未必能够都落地。”

根据《上市公司证券发行管理办法》,存在上市公司的权益被控股股东或实际控制人严重损害且尚未消除;上市公司及其附属公司违规对外提供担保且尚未解除;最近一年及一期财务报表被注册会计师出具保留意见、否定意见或无法表示意见的审计报告等情形将不得非公开发行股票。

前述券商机构人士对21世纪经济报道记者分析称,“这些条件下,如果房企展期过或者是有违约的情况,信用就不是太完美,能不能定增成功也是未知数。”

11月30日晚间,大名城成为第四家发布定增计划公告的房企,其同样表示,拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票。本次非公开发行股票募集资金拟用于政策支持的房地产业务,包括公司“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发建设,以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。

在此之前,新湖中宝也发布内容类似的定增计划公告。

积极响应

在此之前,虽然市场对股权融资的工具——“第三支箭”向房企放开有预期,但却一直保持审慎态度。

一位不愿具名的地产分析师在接受21世纪经济报道记者采访时表示,“这几个月来,房企股权融资放开我们是一直有关注也有预期的,甚至在前两支箭射出之前,我们内部都判断再融资和并购重组会恢复,只是时间点上没有确切消息。”

在“新五条”火速落地后,房企、投行乃至投资机构,对新规都有相当的期望,但同时对市场最终能否买单也持观望的态度。

市场看好的机会在于,由于本次涉房上市公司并购重组恢复,目前部分龙头房企例如碧桂园、龙湖等,当前均未在A股上市。在“新五条”之下,这些房企是否存在借壳回A的机会,也是市场关注的方向。

“我们的观察来看,近期的盘面异动最明显的就是壳。这也符合我们的判断,如果港股房企回A,借壳是个操作可行且相对较快的方式。”一位机构投资者告诉21世纪经济报道记者。

除了投资机会以外,投行券商的反应,也相对热烈。

一位境内投行机构的人士对21世纪经济报道记者表示,“新规出来后,我们现在是处于学习和研判业务机会的阶段,对房企融资方面的业务需求对接,我们会积极响应。”

“从我们对接的情况来看,监管的态度对‘新五条’是非常支持的。虽然目前审批的周期很长,但也不排除监管会在这方面加快进度,让部分房企的方案落地更快一些。”前述券商机构人士分析认为。

从房企的角度出发,虽然“三支箭”对融资功能有一定恢复,但打开当前经营上的局面,仍然需要依靠自身努力。

“虽然是有回A的预期,但现在的问题是去哪里找投资者,而且估值可能都不会太好。再有,募资是用于存量项目,补充流动资金和偿还债务,投资者对存量有多大的认可度,市场也会有判断。”一位上市民营房企的人士指出。

前述房企分析师也持相同的意见,“最近几天肯定能够看到很多房企出来发定增预案。但事实上,特定投资者也是市场化的,现在找到与否都是未知数,我觉得可以再观望一下。”

不过,“三箭齐发”之下,房企至少在融资端口得到了一定的流动性纾解。随着销售面的回暖,房企的低谷期,或将过去。

中信证券研报就指出,此次证监会五项措施,充分体现了“第三支箭”已经成功发射,将更好推进目前的房企融资工作,优化房企融资结构,有力提振行业和市场预期,助力经济大盘稳定。

国信证券地产团队也表示,本次政策明确支持和放开了房地产企业的重组上市和再融资需求,政策出现全面转向且放开程度高,为房企后续融资创造了更加宽松的空间。自“金融16条”后,地产板块在后续较长的时间内,政策面、舆论面都将处于一个极度宽松的周期,后续不排除有更多供给端、需求端的政策同时出台。