尹中立专栏丨政策进一步发力,持续扭转房地产市场预期

21世纪经济报道
2022-11-17

尹中立(中国社会科学院房地产金融研究中心主任)

11月16日国家统计局公布了10月份的房价数据:70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有58个和62个,比上月分别增加4个和1个。

一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%,降幅与上月相同,其中北京环比上涨0.4%,上海环比上涨0.3%,广州和深圳分别下跌0.3%和0.7%;二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.3%,其中北京微涨0.1%,其余三个一线城市二手房价格环比均下跌。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.3%和0.5%,降幅比上月分别扩大0.1和0.2个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.4%和0.5%,降幅均与上月相同。

结合11月15日公布的房地产销售数据,10月份房地产市场仍然持续着价跌量减的状况。1-10月份,商品房销售面积111179万平方米,同比下降22.3%。

在衡量房地产市场的各项指标中,房地产开发投资对宏观经济其他指标影响最大。1-10月份,全国房地产开发投资113945亿元,同比下降8.8%。

需要关注的是,今年9月末,央行和银保监会通知阶段性维持、下调或取消部分城市首套房贷利率下限,财政部通知减免换购住房个人所得税,同时,央行更是时隔七年首次对公积金贷款利率进行下调,对刚需、改善型需求予以相应的支持。这是金融监管部门出台的促进房地产需求增长政策。从以往的房地产调控经验看,市场对利率政策变动是十分敏感的,按揭贷款的下调可以有效刺激居民购房需求,而今年10月份的房地产数据表明,如果要扭转市场预期,仍然需要政策的进一步发力。

出台政策需要对症下药,当前房地产市场的症结何在?笔者认为,主要症结在一部分房地产开发企业陷入了债务风险,这直接影响到购房者的预期,也直接影响到商业银行对房地产行业的融资,导致房地产企业的资金进一步收紧,形成负反馈。要扭转这种预期,首先要化解这些房企的债务风险。

显然,宏观调控部门已经关注到上述问题,并及时采取了行动。日前,人民银行和银保监会等部门联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。该文件共有16条措施,涉及开发贷、信托贷款、并购贷、保交楼、房企纾困、贷款展期、建筑企业贷款、租赁融资、个人房贷和征信等房地产上下游多方面的融资。其中最大的亮点是允许开发贷款展期:支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期、调整还款安排。具体为:从自通知印发之日起,未来半年内到期的,可以允许超出原规定多展期1年,可不调整贷款分类,报送征信系统的贷款分类与之保持一致。此举可以大大缓解房地产企业的现金流压力。

“金融16条”的出台,说明政策重点更为突出,资金端的水龙头正在合理开启,房地产行业有望进一步更快地实现平稳健康发展。正因为如此,这些政策出台之后在金融市场引起强烈反响,房地产类股票出现大幅度反弹,房地产企业的债券价格也出现大幅上涨。

无论是从上述政策表述,还是从相关支持落地细节来看,政策都相对明显支持那些优质房企、仍在稳健经营中的民企。其用意在于防范出现道德风险,即防止恶意逃债行为出现。这是正确合理的决策。

当前,我们也需要面对的一种情况是,一些民营控股的大型房地产开发企业陷入了债务违约困境,恶意逃债的应该是极少数,大多数是守法经营的企业,那么如何进一步化解这些民营控股的房地产企业的债务难题?笔者建议如下:

一是更多采用市场化和法治化机制调控。经过四年的努力,“房住不炒”已深入人心,预售制度改革取得明显成效,已经具备减少调控的条件,更多地采用市场化和法治化机制调控。

二是适度减少土地供应规模,在住房需求收缩的情况下,应该适度收缩供应,否则供应不仅难以产生效果,而且容易引发金融风险。

三是设立政府担保基金。为减缓金融机构避险情绪,设立全国性的房地产融资担保基金,为房地产市场注入政府信用,进一步恢复房地产市场流动性。