“很多银行基本不接件!”有二手房买家担心高位套牢,要解约

南方都市报
2021-09-09

二手房房价管控曾是过去的市场空白点,但从深圳开始,最近已超过20城市发布了超过30次针对二手房中介行为规范、二手房业主限价的政策和通知,开启一轮定价管控。

若银行严格按二手房指导价进行审批贷款,直接带来的是刚需首付的增加。不过,银行是按网签时间,还是同贷书时间来执行“指导价”新政?记者走访几家银行和按揭公司,纷纷表示“还在等通知”。

成本高、审核严、放款慢,已成为广州房贷市场的现实。据记者调查,一边是LPR已经连续16个月没变,一边是广州首套房贷利率最高已飙至5.95%。即便这些你都能接受,很多银行也不接件,更有银行明确表示“不接有指导价的小区的件”。

“加杠杆”如此之难,加之市场预期改变,有按揭公司表示,一些在途交易出现了明显的违约。

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不动产登记中心现场只有寥寥十几批客户。

首付被“硬生生拉高”

从公布指导价的96个楼盘来看,中心区域实施的限价标准更严厉,“指导价占目前价的比重”集中在50%-60%;近郊限价相对友善,“限价占目前价比重”集中在70%-80%。

在真实成交价高于官方参考成交价格的情况下,购房者能够使用的杠杆倍数有所降低,导致所需的购房首付款有所增加。

比如刚需买家集中的片区车陂板块。富力天朗明居一套76.25平方米2房,市场价约495万,3成首付=149万,贷款346万。

按政府参考总价387万,3成首付=117万,实际仅贷款229万。也就是说,实际首付款被拉高至495万-229万=266万,首付增加了117万,相当于首付5.4成。

再比如保利心语花园110.63平方米三房,市场价约1650万。因买珠江新城房子的至少是“二套”,原七成首付=1155万,贷款495万。

按政府参考总价1073万,七成首付=810万,实际只能贷款263万。也就是说,实际首付款被拉到1650万-263万=1387万,增加了232万,相当于首付8.5成。

“珠江新城买家都是使用金融杠杆买房,一次性付款买房,然后多种渠道融资。所以影响他们的更多是预期,而房贷政策影响最大的应该是刚需。” 裕丰地产某片区负责人张先生认为。

首套房贷利率将破6%

与首付提高相伴而生的,还有即将突破6%的首套房贷利率。一边是LPR已经连续16个月没变,一边是广州今年房贷利率连连涨。

近日,记者从多家按揭公司了解到,进入9月份,工行、建行、招行、民生银行等,首套房贷利率普遍为5.85%(LPR+120BP),二套房贷利率普遍为6.05%(LPR+140BP)。

其他如农行、中国银行、广发银行、首套房贷利率普遍上涨到5.95%(LPR+130BP),二套房贷利率涨至6.15%(LPR+150BP)。

而去年同期,据融360大数据研究院对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示,2020年9月,全国首套房贷款平均利率为5.24%,二套房贷款平均利率为5.55%。而广州彼时首套房贷款利率仅为4.95%。

一年时间,房贷利率连连涨,购房者的利息增加了多少?

以首次置业,贷款300万,等额本息还款,贷款30年为例。月供从16013元提高到17698元,增加了1685元;累计利息从276万元提高到337万,增加了61万元。

“很多银行基本不接件”

即便以上这些你都能接受,在放款的路上,你要习惯漫长等待。

广州市民徐先生今年4月份在天河区奥体买了一套二手小户型,总价259万,到了9月份单价已经从5万直逼6.5万。“目前主要卡在贷款,4月份签了合同,但是银行说,要在10月份才能房贷”。

这可难倒了原业主,“因为原房东也是卖一买一,拿不到放款,他就没钱去买房。后来没办法,我们就协商,房子的租金继续归他所有。我现在买房买了个寂寞”。

记者致电多家银行支行,纷纷表示“现在信贷审核都很严,征信不好的不用浪费时间申请了”“现在各大银行房贷都在收紧,放款没那么快了。年初的话额度比较充裕,放款速度会快些。”

记者随后也采访了广州多家按揭公司了解到,目前银行放款时间普遍在6-8个月,一些3月份过户的到现在都还没有放款。

某按揭公司陈小姐介绍,“目前很多银行基本不接件。中行、农行不接有指导价的小区的件;建行、工行楼梯楼按揭基本不做,特别是建行从3月份开始就没有接过单;此外还有农商银行、广州银行业基本不接件了,银行额度非常紧张”。

成本高、审核严、额度紧、放款慢,已成为当前房贷市场的现实。

已有违约事件发生

房贷收紧下,二手成交自2021年5月后已呈逐步缩减态势,8月中介促成二手成交只有2000套左右,环比跌13%,同比跌幅超5成。

在天河区不动产登记中心,去年熙熙攘攘的现场也不存在,零星十几批次客户在办理过户。“最近哪里有什么成交。我今天带的客户是存量客户,办理一些后续手续”,现场中介纷纷吐槽“没有成交”。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示,房贷全面收紧,加之二手指导价出台,买卖双方观望情绪在加重。对于业主,参考价走低,代表房子增值空间压缩,不开心;对于买方,虽说博弈天平向买方倾斜,但是面对房贷批款难、利率高等拦路虎也不轻松。

由于市场预期的改变,一些在途交易出现了明显的违约。

“买家不要定金,就要解约,目前我知道的都有3单了。”某按揭公司陈小姐说,虽然广州“二手指导价”执行细则还没出台,但是买家观望情绪加重,普遍担心高位入市,就想解约。

“我们情况还好,主要是下半年也没什么成交。去年同期一家门店平均3-5单/月,今年5月以来平均就1单。9月份至今,我负责的这个片区1个单都没有”,裕丰地产某片区负责人张先生说。

房贷收紧刚需遭误伤?

事实上,放眼全国,2021年各地买房贷款的难度都很大。根据易居研究院发布的《全国居民购房杠杆率(二季度)研报》,2021年二季度,全国居民购房杠杆率为26%,环比下降2个百分点,同比下降6.1个百分点,创2013年一季度以来的近8年新低。

房贷全面收紧的背后,是国家对房地产开始新的一轮市场严控。9月3日,央行发布《中国金融稳定报告(2021)》,进一步强调处理好金融发展、金融稳定和金融安全的关系,健全金融风险预防、预警、处置、问责制度体系。

一方面,国家打击投机炒房、抑制普通居民非理性加杠的决心非常大。比如,通过钻营政策漏洞操控二手房源,以谋求高额利润的北京“南城房姐”近期被判处无期徒刑;深圳大V“深房理”以及相关炒房团被深圳七部门联合调查。

另一方面,房贷无额度或者放款额度缩减,对首套房或者改善型客户来说,可能是一种误伤。中原地产首席分析师张大伟认为,购房群体大致可以分为三类,第一类是富豪阶层,不愁钱不愁房,但就是喜欢买房,钱放银行不值钱,买房还能保值增值。第二类是炒房者,相当于中产阶级,想通过炒房让自己的财富再上一台阶。第三类就是刚需,刚达到买房条件,或者说还买不起房的,往往这类群体被楼市伤得最深。

不过,广州中原研究发展部也认为,中期来看,相比起深圳、上海覆盖全市的调控,广州给予了市场运行平稳健康的区域一定空间,重点表现为对珠江新城、天河北等去年以来涨价较明显的板块“对症下药”,从一定程度上保护了非过热板块刚需买家以及改善客。

(来源:南方都市报 记者 王艳玲)

(编辑:毕凤至)