马甲公司消失的成都集中供地:速战速决之下的房企冷思考

21世纪经济报道 21财经APP 唐韶葵
2021-06-07

6月7日,成都开启首轮集中供地,上午场与下午场均速战速决,每场均以1-2小时完成竞价,没有出现房企多轮出价激烈、大量房企哄抢同一块地的画面。当天收获87.63亿土地出让金,地块最高溢价率29%,最低6%。业内人士认为,相比重庆拍出130%的溢价率,成都土拍不算过热。当然,好戏还在后头,据公开资料,此次成都土地出让最热门的高新区和天府新区的地块都放在第二天之后的几场土拍里。

从第一天拿地结果看,央企、国企背景的房企走在了拿地队伍前列。央企电建成为大赢家,以联合体方式拿下四幅土地,与德商、交投各联合拿两幅,四幅土地一共35.67亿元,此外,万科、华润、融信等也有所斩获。

据成都1-5月房地产销售排行榜,万科、华润、德商销售金额进入前十,属于成都第一梯队房企。也有第一次进入成都的房企,由长城控股100%持股的、汽车制造业背景的爱情地产14亿拿下青羊区地块。

成都此次集中供地,与此前的杭州、南京、苏州、郑州等地集中供地相比,有两大差异:首先,禁止马甲公司上阵参与土拍。从第一天参拍的房企名单来看,基本都是“实名”;其次,土拍规则更新升级为“限地价+限清水房价+竞自持”,主要是通过价格限制、竞自持的方式来实现低溢价率。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,集中供地增加了房企拿地的机会,也有助于房企补库存。

严厉的“游戏规则”

此次成都土拍采取了新的游戏规则“限地价+限清水房价+竞自持”,对房企经营实力是考验。成都本土房企表示,“成都的地在起拍价和限价之间可操作空间很小,没得搞就不浪费保证金了。”

值得关注的是,本次供应的40幅土地中,除两幅没有要求竞自持外,其余38幅在出让文件中或明确有“竞自持租赁住房面积比例”的要求,或规定了产业引入;同时所有地块都是双限地,也就是说,除了限制最高地价外,也限制了后期销售的房价。这也就意味着,拿地的时候,房企就可以匡算出利润空间有多少。

但是,外地房企拿地的热度依旧在。6月7日上午场拍卖的5幅地块中,除了金牛区地块底价成交,其它4幅均达到最高限价。其中,最高自持租赁住房面积比例达30%,为融信竞得的青羊区苏坡街道地块。

同策研究院研究总监宋红卫指出,作为中西部核心城市,成都过去几年都是房企重点布局城市。随着竞争的加剧,近两年成都已经成为低利润城市,开发难度在增加,利润空间在逐渐缩小,深耕房企有更大的拿地优势和操作空间,新进入房企难度更大。抱团拿地在成都已经扩大化,一方面说明成都竞争热度大,另一方面也说明风险在上升,房企需要分担风险。此次成都不但实行“双限”模式,且除锦江区外,原5+2区域清水售价与起拍楼面价比值在2.0之内。这对于参拍企业来说,直接控制了土地成本空间和利润空间。

严跃进也认为,成都场出现新面孔,说明成都的土地投资市场相对来说还有性价比,尤其是地块的总价相对低,房企有能力拍地或进行竞争。一些外来的非大型房企进入后,势必需要在产品打造方面深入研究,真正立足成都市场。

此次成都土拍开场并没有燃爆,其实是因为热门板块土地、热门的地块还没有出现,比如此次土拍后期售价最便宜的一幅地块。该地块位于天府新区,起拍楼面价9500元/平方米,是该区域本次土拍唯一未破万地块,但限定清水18550元/平方米。

另外,与成都对房企购地资格实施动态审查也有关。成都同踩“三道红线”的开发企业将被纳入竞买资格限制名单,发生严重失信情形的开发企业,也将被纳入竞买资格限制名单。

这也与成都去年以来的烂尾楼管控相关。2020年12月7日,成都市人民政府办公厅印发了《成都市商品房预售款监管办法》,自2021年1月7日起,商品房预售款将全部直接存入监管账户,开发企业不得以其他任何形式违规收取购房款。这意味着开发商随意挪用资金的时代彻底结束。

土拍冷思考

成都土拍第一天,就呈现出了不一样的氛围。

“开发商、地主家里也没有余粮,够你买地还能满足三道红线的空间也不大。所以你去看最近好几个月很多企业是没有买地的,都是为了三道红线降档要做准备的,接下来的拍地地价有可能越来越高吗?不一定。”旭辉集团CEO林峰此前表示,政策的导向目前没有发生改变,政策的补丁已经全面在路上,各地政府约谈收集信息,回去修补政策也正在进行当中。

时间回到2017年5月22日,嘉兴土拍第一次用摇号规则。当天的嘉兴电影院,400多家房企参与竞拍,加上马甲公司有750家房企抢8幅地块。最多的一幅地块有140家房企参与摇号拿地。如今这批地块中,已经出现均价处于亏损边缘的情况。

业内人士反映,后来在天津、济南、大湾区的土拍,也出现过热导致亏损的地块,售价低于地块限价的项目偶有出现。

阳光城集团执行副总裁吴建斌分析认为,从2017年开始,这次调控的时间远远超出了大家的预想,前几年房企不断地囤地、不断地高负债推动企业发展,没想到的是,2017年开始国家持续加码对房地产的调控。

吴建斌预判持续的调控最少还有三年,三道红线就是3年,从2020年开始全部的房地产公司都要从若干颜色的线变成绿色,这个过程是非常痛苦的。“我相信3年到了之后还会降,香港地产商的净负债率是不超过40%,而国内现在很多房地产公司净负债超过200%,即使降到100%还是非常高的,还要继续降。”

(编辑:陶蹊)