房地产供需平衡被打破,绍兴首提“限购”

21世纪经济报道 21财经APP 唐韶葵
2021-06-03

6月3日,浙江省绍兴市房地产市场持续健康发展协调小组办公室发布《关于进一步促进绍兴市房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“通知”),绍兴业内人士将之称为史上最严楼市调控政策“绍四条”。作为5月9日发布的《关于进一步促进绍兴市房地产市场平稳健康发展的通知》的落实细则,通知的核心关键词是:限售升级、区域限购。

绍兴首提限购,新政明确,绍兴市区(越城、柯桥、上虞)范围内,以家庭(夫妻双方及未成年子女)为单位拥有3套及以上住房的户籍居民不能再买新商品房。

此外,限售政策加码。从目前新房、二手房从限售2年提高到3年,以网签时间为标准。这相当于变相增加投资客的持有成本。有购房者推算,按照目前一般楼盘交房速度在2年,办理房产证一般1年,加上3年等待,新房持有时间达到6年左右。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,绍兴调控背后深层次原因在于房价在5月又创新高,政策出台具有积极的导向。本地户籍居民家庭限购一套,但外地户籍没有社保也可以购买一套,但两者二手房均不限购,这要求后续要防范二手房等领域出现炒作现象;限售政策则提及了3年限售期,有助于抑制短线炒作等冲动。

环沪环杭“虹吸”效应

绍兴并非个案,浙江多个三四线城市房地产市场过热。随着沪杭调控收紧,绍兴的“虹吸效应”加剧,房价一路走高。综合第三方机构统计数据,开年至今,绍兴房价均价已经涨了2000元/平方米。作为长三角核心城市和杭绍都市区的副中心城市,绍兴房地产市场热度不减。

业内人士指出,新政针对购房者降低门槛有利于降低绍兴城市“入户门槛”,避免楼市被热钱炒高。如果三四次城市房价地价没有跟一线城市拉开明显差距,过高的房价势必阻碍外来人口的进入,反过来阻碍城市发展。

杭州双赢置业机构总经理、浙大房地产研究中心高级研究员、绍兴市房地产业协会专家委员会主任章惠芳认为调控效果在实施一段时间后会有所体现,她指出,三四线城市尤其是县级城市房地产的客户是以本地客户为主,一旦限购对楼市影响还是很大的。如果市场看跌,需求立马就会萎缩。中小城市板块往往此消彼长,关键还看人口有否实质性增长。

此前人口增长过慢的城市,即便新房火爆,二手房也不温不火,个别板块二手房成交周期长;但在预期看涨的背景下,很多房东不急着出售,挂牌价会虚高。这导致中小城市的房地产流动性变弱。

反观近期越来越多房企投资三四线城市,就是看中这些都市圈内城市的人口流入潜力与项目开发的利润空间。“以绍兴为例,其实项目利润率比杭州等一二线城市好多了,尤其以前限价相对不严,销售又比较火爆;如今新政出台,房子去化周期变长的话,后续影响就会慢慢出来。”章惠芳说。目前,绍兴新受让的住宅用地,房企申请预售证时,多层洋房地上主体结构一半以上,小高层地上主体结构三分之一以上,高层地上主体结构四分之一以上。这对开发商的能力提出了很高条件,对那些中小房企和资金链不健康的房企进行了限制。此外,“限房价、限地价、定品质、竞配建”政策也开始在新出让土地中体现。

严跃进进而指出,这一轮三四线城市的热,主要是东部沿海城市,人口流入大,购房者资金充足的,楼市容易火爆。因此这些城市也在密切关注市场动向,及时发现问题与调控。

供需关系平衡被打破的市场

近几年,浙江部分三四线城市人口流入加速,加上房企战略下沉,从2016年至今,5年来绍兴房价实现了翻番,房价均价从1万出头涨到如今的2.6万元/平方米。易居研究院数据显示,相比一年前,绍兴一手房供求关系更趋紧张。今年5月,绍兴一手房供应在16万平方米、供应套数1364套;去年同期,供应量为25万平方米,供应套数2013套。需求上却产生了巨大反差。2020年5月,绍兴一手房成交21万平方米,成交套数1635套;到了2021年5月,绍兴一手房成交32万平方米,成交了2604套。很显然,2021年5月的绍兴供小于求,已打破去年同期供求平衡的关系,供求比从1.17下落至0.52。

更进一步看,这种平衡被打破,是从今年2月开始的。2021年2月,绍兴一手房供应突然从1月的19万平方米下滑至7000多平方米,只有38套新增供应;与此同时,当月成交面积与套数持续上涨。

市场供求关系被打破后,绍兴房价呈现爬坡上涨态势。一年来,绍兴一手房成交均价从2.2万元/平方米变成2.6万元/平方米。

5月28日,浙江省约谈了湖州、绍兴和丽水。这三个城市的土拍市场持续火热。2021年1-5月,在全省土地出让金排名榜单中,绍兴排名第五、湖州排名第八、丽水排名第十。后续湖州与丽水会否跟进调控?严跃进认为,浙江省属于今年调控比较积极的城市,相关调控思路也值得全国其他省份或城市的学习。

三四线城市调控加码逻辑

上海中原地产市场分析师卢文曦提醒到,三四线城市联动明显,比如绍兴与宁波,最近三四线城市的土地市场也很热。这种热度相当部分是非纯粹自住意愿引发的。三四线城市自身市场容量可能不象一二线城市那么好。投资力量介入过多引起价格虚高,一旦这些小城市遇到市场回落,接盘的人少,下降幅度也是比较大的,不利于市场平稳发展。所以按照绍兴的城市等级,这个时候启动限购,说明调控力度蛮大。

“绍兴房价肯定有压力,2.2万元/平方米的价格一下子涨到2.5万元/平方米,而且今年过年后的几个月涨得特别明显,调控压力大。而且必须是像限购或者限贷,然后加上限售,这种举措可能是立竿见影的。”卢文曦认为,通过限购限贷给楼市降热度,是最直截了当的,也是见效最快的。

值得一提的是,三四线城市楼市过热的同时,中西部、东北部三四线城市并没有出现同样的情况。一方面东部沿海的一二线城市从2020年下半年起房价已经进入上升通道,市场热度上升,现阶段进入核心城市加码调控稳房价阶段。而东部沿海的三四线城市更多是从今年年初开始跟随上涨的。另一方面,核心城市集中土拍的背景下,房企担心拿不到足够的地,布局进一步下沉推涨三四线城市地价,进而促进住宅销售的价格上涨,比如湖州、绍兴这样的城市在前几个月土拍都比较热。

同策研究院高级分析师李霄霄指出,从政府调控来看,三四线城市调控政策整体宽松,甚至部分三四线城市并没有出台限购政策,这也为市场活跃提供了比较温和的环境。但从另一方面来看,三四线城市本就面临需求支撑有限的问题,如果政策过度收紧,对市场冲击过大反而不利于稳市场的目标。以绍兴为例,5月、6月连续两度收紧调控政策,但在需求限制方面的政策力度相比一二线城市依然比较温和。

(编辑:张伟贤)