热点城市二手房“退烧”?

21世纪经济报道 21财经APP 唐韶葵
2021-06-01

各地正在打压二手房盲目“追高”、哄抬房价的行为,目前已有多个城市二手房出现变化。虽然价格波动暂时还不明显,但成交量骤降已是普遍现象。

这一轮二手房“退烧”始于4月份的新一轮二手房调控升级。自去年11月上海出台政策打压中介乱象之后,今年3月,杭州也出台政策整治挂牌价虚高的二手房源。4月份开始,二手房调整从一线城市到热点二线城市,城市数量与打击力度有所增加。包括深圳、宁波、南京、合肥、成都等至少10个以上城市发布了针对二手房市场的限购、指导价等政策。

5月17日,国家统计局公布2021年4月70大中城市房价情况,4月份统计监测的70个大中城市新建商品住宅销售价格涨幅总体有所扩大,但二手住宅已有降温趋势。从上涨城市数量来看,二手住宅价格环比上涨城市数量也有所减少。

与此同时,土地市场热潮随集中供地而来。4月份以后,部分城市开启首次集中供地,杭州、北京,福州、青岛、厦门和深圳等地土地市场火爆。其中,重庆溢价率水平较高,平均溢价率达43%;杭州57幅集中出让的宅地中,有40多幅溢价封顶并转入竞报自持比例;南京、苏州等地,虽然没有采取价高者得的竞买机制,但大部分地块开始报价就直接封顶,转入一次性报价阶段。

克而瑞研究中心数据显示,11个集中拍地城市土拍建面达4309万平方米,总成交金额达5056亿元,接近4月份全国300城土地成交总金额。

公开信息显示,此轮拍地,厦门方面,5宗地成功出让,两地块隐形楼面价达6万元/平方米,实际溢价率超55%。

目前二手房市场成交量萎缩明显,但价格还没有明显下跌。市场博弈,会否对6月即将迎来的多场土地集中供应带来降温影响?

成交量迅速萎缩

调控升级的大背景下,虽然国家统计局公布的4月市场数据中,新房价格仍持续向上,但二手住房在调控紧缩下,已有明显下调迹象。

4月份,4个一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.8%,涨幅比上月下降0.2个百分点,比上月跌幅扩大0.1个百分点;同比方面也有类似趋势,二手住宅销售价格同比上涨11.3%,涨幅比上月回落0.1个百分点。

治标先治本。近几年,热点城市业主抱团涨价、中介联手业主炒作学区房等现象层出不穷,二手房价居高不下,把一部分刚需推向了一手房市场,导致一手房市场热度也居高不下。二手房调控势在必行。

新一轮二手房调控中,深圳是最早发布指导价的城市。今年2月8日,深圳住建局发布《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》,并公布了深圳3595个小区的二手房成交参考价格。4月深圳二手房价首次出现环比零增长,二手房价得到抑制的同时,成交量也持续下跌。深圳住建局数据显示,4月深圳二手房成交4877套,环比3月的6789套下跌28%;5月成交3027套,环比下跌37.9%,二手房成交量萎缩近4成,同比下跌则约为75%。

陈明辉(化名)刚于去年下半年投资了深圳宝安区一套住宅,彼时成交价为10万元/平方米。深圳二手房指导价格出来之后,陈明辉的投资房产指导价为8万元/平方米,账面上显示亏损2万元/平方米。换言之,如果陈明辉用经营贷买下这套房子,在深圳严查经营贷的当下,他很有可能面临被迫亏损卖房还贷的风险。在深圳,象陈明辉这样的投资者数量并不少,现在他们只有等待二手房指导价放宽的那一天才能解套。

有深圳的影响为依据,各地纷纷效仿出台二手房指导价发布机制。5月28日,成都发布201个住宅小区二手房成交参考价格,涉及主城五区、高新区和天府新区。其中高新区中大文儒德项目参考价最高3.93万元/平方米。从贝壳找房APP上可见,同一个小区挂牌房源不多,但价格确实低于指导价;与其他没有公布二手房指导价的城市相比,贝壳找房上的成都二手房小区参考均价都消失了。据了解,为了引导市场理性交易,成都市住建局计划半年更新一次二手房指导价。

宁波则在更早前的5月14日发布了9个热点学区范围内112个小区的二手住房交易参考价格。据了解,南京也正在酝酿出台二手房指导价。

这一轮调控中,东莞、无锡、西安均明确提出要建立二手房参考价格发布机制,杭州、上海则在打击二手房源挂牌价虚高上发力。

合肥是调控出台之后成交量萎缩最快的城市。4月5日,合肥出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,明确提出要精准打击部分区域二手住房和学区房炒作行为,针对学区房做出了重要调整,学区房实行小学6年和初中3年学位制,而且禁止法人与非法人组织购买住宅。这一条对二手房市场的打击立竿见影。据合肥市房地产业协会发布的新政后第四周房地产数据显示,与新政前一周相比,合肥市限购区二手房住宅成交量下降64.8%,非限购区成交量下降46.7%;合肥市全市二手住宅交易价格下跌2.6%,其中限购区交易价格下跌达4%。业内人士观察,5月份,合肥二手房市场仍然没有回暖迹象。

土拍热潮推高房价预期:市场博弈加深

二手房市场拐点出现在4月,但市场博弈却因为抢地热而持续。一线城市如北京,中原地产研究中心统计数据显示: 2021年5月新建住宅网签4195套,二手房住宅网签18838套,成交总量相比3-4月出现了轻微下调,二手房住宅成交量环比下调了5.4%,整体楼市看,市场基本平稳。

此外,合肥、成都等热点二线城市房价涨幅均较上月收窄。主要是一二线热点城市调控效果持续显现叠加市场季节性回落,市场预期减弱,带动4月二手房市场在3月见顶后回调。

中原地产首席分析师张大伟认为,各地二手房“退烧”,一线城市将会逐渐回落。数据显示,北京二手房住宅价格环比上涨1.2%、0.9%、1.2%,分别较上月涨幅回落0.2个百分点,深圳涨幅持平。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,近期二手房市场确实有所降温,至少炒作的现象少了。一方面是各地都在管控市场,包括学区房等热点项目都面临管控,所以容易降温。另一方面,热点城市过去已经释放了一波需求,目前进入淡季;最后,与银行放款周期变慢等有关,也会引起市场的一些变化和压力。

二手房价什么时候会出现明显下调?市场已出现多空对决的局面。深圳的陈明辉们,认为各地土拍市场的热度,会传导到住房销售市场,如果一手房抢手,仍然会有部分需求被挤压到价格较高的二手房市场中来。

事实上,经过几个月调控,上海二手房成交量也下跌了。中介反馈的数据表明,4月上海二手房成交量约2.4万套,环比下跌约39%。

同策研究院高级分析师李霄霄则指出,近期热点城市二手房市场量缩,这一现象尚且不能简单地归为市场热度下降。短期来看二手房市场出现的量缩现象并不意味着市场的实质性降温,更有可能是卖方惜售导致的成交量下滑。

李霄霄认为,新房市场受政策调控影响强,政府能够通过约谈、限制一次性预售房屋的体量等方式推动市场供应增加。但二手房市场的卖方大多是散户,在房价上涨时期会更加惜售(毕竟早卖亏的多,不如等价格稳定再出售),并且从目前各城市调控政策来看,还没有涉及增加二手房供应方面的政策条款。所以就深圳、宁波、合肥等热点城市而言,2021年房地产市场整体处于上升时期,大众对市场有看涨预期,近期城市土拍比较热,地价推涨房价的逻辑下进一步强化市场的这种预期。

事实上,一线城市、强二线城市的首次集中供地均很火爆。比如苏州首次集中供地热度不减,第一天卖出12幅土地,成交金额192亿;第二天,也就是6月1日,8幅土地有4幅被迫中止,最热门的奥体板块最后一幅宅地由于太火导致系统崩溃,要等到第二天重启一次报价。当天苏州成功出让了7幅土地,总成交116.25亿。大房企如万科、保利、华侨城等均积极补仓。这样的市场预期下,二手房价调整的博弈周期大概率会拉长。

 

(编辑:李清宇)