一年收益最高近50%,上市首日涨超30%,多只基金“一日售罄”!爆火的公募REITs,你要跟风吗?

21世纪经济报道 21财经APP 崔海花
2022-09-22

公募市场再现火爆场面三只基金上市首日全部30cm涨停,多只新发基金一日售罄,提前结束公众发售!

在当前大市震荡的背景下,什么基金这么火爆?答案就是REITs基金。

从单个热销到成双成对出现,眼下的REITs 妥妥的是公募基金发行市场的“香饽饽”:

  • 8月31日,首批3只保障性租赁住房REITs上市首日全部触及30%的涨停限制。

    值得一提的是,在此前的8月16日开售首日,3只产品均已发布提前结束募集的公告,宣告“一日售罄”。

  • 9月10日,华夏合肥高新REIT参与询价的网下拟认购份额是网下发售份额的近157倍,刷新已有纪录!

    紧接着,9月16日,该基金公告,公众发售部分的配售比例为0.23%(公众投资者买1万元只能获配23元),再次刷新公募REITs公众发售配售比例纪录。

  • 9月19日、9月20日,国泰君安资管旗下两只公募REITs均前后分别宣布提前结束公众发售,一日售罄;其中临港创新产业园REIT此前网下询价认购倍数也高达148倍,仅次于157倍的最高记录。

机构投资者火爆抢购的REITs基金是什么?值的个人投资者购买吗?本文和大家聊一聊。

 REITs基金到底是啥?凭啥受投资者追捧?

公募REITs,即不动产投资信托基金。

公募REITs的基金经理专注投资不动产项目,简单点说,就是把厂房、产业园区房等不动产项目,或者高速公路、污水处理厂的收益权,变成一个可以投资的基金产品,由专业的管理人员来运作项目赚取利润,然后分给所有投资者。

 

根据基础资产项目类型来看,国内REITs主要分为交通基础设施类、园区基础设施类、仓储物流类、生态环保类等四大类别REITs。

根据投资者反应,新发行的REITs大都火爆很难抢到,有人甚至调侃其 “比抢车牌还难”。公募REITs究竟还有啥魅力呢?

1、高分红

REITs有强制分红制度,根据监管要求,在符合分配条件的情况下公募REITs的分配每年不得少于1次,基础设施基金年度可供分配金额的90%以上分配给投资者。

2、投资门槛低

不动产项目投资所需资金庞大,动辄需要几十上百万的投入,而投资公募REITs择时几百元就能参与。

3、流动性好

相对不动产项目的买卖长周期,公募REITs上市交易,具有很好的流动性。

4、底层资产优质

中国公募REITs的底层资产目前聚焦在能产生稳定现金流的基础设施资产,投向的行业出来传统基建,还进一步延伸至仓储物流、国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等领域。

此外,公募REITs底层资产也采取了严格的筛选机制,监管规定“只有产权清晰、成熟优质、运营高效的基础设施项目才可能入选”。

因此,当前公募REITs底层资产相对优质、稀缺,业界戏称堪比“唐僧肉”。

公募REITs现状:已上市REITs收益率如何?

公募REITs在中国的发展时间并不长,从2021年6月21日首批公募REITs发行上市,到今天(截至9月21日,下同),市场上共有20只公募REITs产品

按照资产类型分,当前市场共有7只园区基础设施REITs、2只生态环保REITs、1只能源基础设施REITs、5只交通基础设施REITs、2只仓储物流REITs、3只保障性租赁住房REITs。

 

上市首日表现看,已上市的17只REITs上市首日平均涨近13%,其中有4只上市首日涨近30%

长期收益率看,自上市至今,已上市的17只REITs平均涨超18%,其中红土岩田港REIT上市一年多涨超47%

今年大市走弱的背景下(上证指数、深证成指、分别跌超14%、24%),已上市的17只REITs平均涨超6.37%,大幅跑赢市场,表现可谓亮眼。

 

再来看看分红,公募REITs的重要收益来源于基金的强制分红,当前已有11只REITs分红,2021年6月第一批成立的9只基金均已分红,其中中金普洛斯REIT已发红3次。2021年12月成立的华夏越秀高速REIT、建信中关村REIT也已分红1次。

 

公募REITs产品未来怎么样?适合个人投资者吗?

业内人士表示,利率下行大背景下,由于公募REITs产品相对稀缺,当前公募REITs产品供不应求,并且一、二级市场存在价差,“打新”获得份额的赚钱效应明显,各路资金参与公募REITs投资的热情持续高涨,出现了“僧多肉少”的局面。短期内网下机构资金追逐公募REITs的现象仍会延续,预计短期内公募REITs产品仍将热销。

中金公司预计中国REITs的市值将达到万亿元级别,若未来将商业地产也积极纳入,则规模有望突破5万亿元

那么,备受机构投资者热捧的公募REITs,个人投资者要不要跟风呢?

国泰君安认为:公募REITs作为个人投资者风险分散的重要工具之一,被视为股票、债券和现金之外的优质资产配置选择。

底层资产给公募REITs提供了较为稳健的收益,但也意味着收益的增长空间会相对有限,所以它比较适合以下几类投资者:

  • 一类是喜欢稳定分红、对每年回报率没那么高要求的人。

  • 一类是已经投资股票、债券,想要进一步分散投资的人。REITs具有相对中风险、中收益的特征,已经配置了股票、债券的投资者,可以适当配置些REITs平滑波动,分散风险、投资互补,优化资产配置组合结构。

  • 还有一类是耐得住寂寞、看中长期发展的投资者。REITs具备相对安全、稳定分红等特点,适合长期持有。

总的来说,公募REITs的收益风险在股和债之间,是一款适合长期持有的配置型资产,有分散投资需求且收益要求较稳的投资者可以考虑购买。

另外,REITs基金日换手率较低。已上市的17只公募REITs上市首日至今,日均换手率为2.14%,日均成交额为0.23亿元,所以公募REITs可能不太适合做差价交易。

 

富国基金提醒,我国的公募REITs市场刚起步,应警惕部分产品交易价格可能存在非理性上涨,避免高溢价买入,应理性判断底层资产的内在价值及未来的预期收益。

对于公募REITs新型投资者,若二级市场价格处于高位,也可以选择暂缓入市。